Castellón dispara las reformas para el cambio de uso de planta baja a vivienda

La moda de las grandes capitales de acondicionar plantas bajas en desuso como viviendas viene calando en los últimos años pero ahora, con el mercado al límite en cuanto a precios desorbitados que dificultan el acceso a la compra y al alquiler, esta opción está cogiendo fuerza en Castellón. Arquitectos, agencias inmobiliarias y ayuntamientos constatan el repunte en aquellas ciudades de la provincia con más población, con proyectos en Castelló, Vila-real o Burriana; y en otras como Benicàssim o Vinaròs no les consta ningún caso.

‘Boom’ de expedientes

En Castelló, el consistorio informa que se han registrado 35 peticiones para cambiar el uso de local a vivienda en lo que va de este 2024, cuando en el año 20203 la cifra ascendía a 12, lo que refleja que los expedientes se han triplicado, «y eso sin contar los entresuelos que pasan a viviendas, que también es otra casuística que se da» (-en este caso concurren oficinas, consultas médicas o clínicas que ya han concluido su actividad-). 

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En Vila-real, desde el Departamento de Urbanismo del ayuntamiento han recibido en los últimos cuatro años 12 peticiones para convertir planta baja en vivienda; y en concreto, en este 2024, tres, y una de ellas se encuentra pendiente de aprobación. «Aunque la cifra no es elevada los técnicos sí que han constatado que hay más consultas de particulares interesados en ver qué usos pueden dar a locales o plantas bajas. En Vila-real, la normativa contempla la posibilidad de reconvertir plantas bajas en viviendas, siempre y cuando cumplan una serie de condiciones -la más importante, que estén en suelo urbano-, además de otras normas urbanísticas».

Y es que cada ayuntamiento tiene su normativa. En Burriana también se dan casos, si bien este ejercicio «solo uno, de bajo a vivienda, en el casco histórico». 

Hacer cálculos para la reforma

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castellón (Coapi), Francisco Nomdedeu, explica que «apenas hay pisos baratos en la provincia y ha subido el precio de la franja más modesta. Con todo, sí tenemos particulares que entienden de reformas y hacen cálculos y deciden comprar una planta baja para adaptarla como vivienda. Y lo mismo ocurre con entresuelos: si tienen buen acceso con ascensor, ventilación y altura suficiente. Otro perfil son inversores que compran este tipo de locales para acondicionar y luego los alquilan», apuntó.

El Colegio Territorial de Arquitectos de Castellón explica que en su Departamento de Visados de obra entran varios proyectos de este tipo todos los meses: «Se revisa que tras la reforma se cumplan las normas mínimas de habitabilidad, como ventilación e iluminación, dado que son espacios cuyo origen no estaba pensados para vivienda y a lo mejor no tienen ni un patio hacia donde airear o iluminar las habitaciones, por ello se incide en esto», detallaron.

Como ejemplo, las arquitectos Zeleste Ortigosa y Xisca Buñola, del estudio Buñola Ortigosa Arquitectura, de Benicàssim, se han encargado de varios proyectos de este tipo, desde sencillos a más exclusivos. Ahora van a reconvertir un bajo de un bloque de pisos que se pensó como local comercial con altillo en dos modernos lofts con bajo y una altura. «Debido a la escasez de vivienda nueva, la propuesta de reconvertir locales comerciales, oficinas...a uso residencial ofrece una opción asequible para muchas personas y rentable para otras. El interés viene creciendo desde el 2022. El precio de segunda mano también ha subido y, si necesita reforma, es un coste inasumible, en especial, para los jóvenes. Nuestro estudio está especializado en obra nueva pero el cambio de uso ha pasado de uno a 15 este año, del 0 al 20%; la mayoría, en Castelló. 

¿Quién es el demandante?

El perfil del interesado es: alguien que no puede comprarse una vivienda nueva, el dueño de un local que no logra vender ni alquilar, propietario de un local bien ubicado que realiza una inversión importante en obra e interiorismo para vender un producto de alto standing; o inversor que busca rentabilidad del alquiler con una mínima obra, decoración acertada y ubicación -y en ocasiones, adquiere locales grandes para lograr el máximo de viviendas-. 

Para saber más...

Desde el estudio Buñola Ortigosa Arquitectura han accedido a resolver, para 'Mediterráneo, cualquier tipo de duda sobre este tipo de proyectos.

• ¿Cuál es el coste medio de adaptar el espacio?

--Depende de muchos factores, hay quien tiene el local ideal para cambiar su uso, por ejemplo, un local en planta primera en la que no haya que modificar las ventanas, ya posea aislamiento térmico y ya cuente con cuarto de baño. En este caso la inversión es menor, pues vendría a ser una reforma en la que tuvieras que cambiar la cocina, baño, materiales y dotación de agua caliente sanitaria. En otras ocasiones el local está "en bruto" y la inversión es algo mayor, pero se supone que el propietario lo ha adquirido a bajo precio por lo que suele ser una inversión rentable igualmente. Hay que estudiar caso a caso.

• ¿En qué consiste esa reconversión?

--Cuando nos llega un encargo de este tipo al estudio, lo primero que hacemos es analizar la viabilidad técnica, pues no todos los locales, entresuelos y pisos tipo existentes son susceptibles de cambiar su uso a vivienda. Estudiamos la documentación registral, catastral, estatutos de la comunidad y realizamos un levantamiento de planos del local para poder realizar dicho análisis. Con este trabajo previo ya podemos determinar la viabilidad del proyecto.

• ¿Qué parámetros hay que tener en cuenta?

--Algunos parámetros a tener en consideración en cuanto a la habitabilidad son: la altura del local, el tamaño y situación de los huecos de iluminación y ventilación, ubicación de éstos respecto al edificio, accesos, que se pueda cumplir con el programa mínimo de vivienda…Al tratarse de intervenciones en edificios existentes, no podemos cambiar "el envoltorio".

• ¿Cuáles son los trámites a seguir?

--El cambio de uso implica una licencia de obras “mayores” por lo que hay que solicitar permiso municipal y esperar a la notificación de la licencia de obras. Es decir, la tramitación es la misma que si se hiciera una obra “nueva”, por lo que hay que presentar un proyecto visado por el Colegio de Arquitectos en el que se justifique el cumplimiento de la normativa, tanto a nivel estatal (Código Técnico), a nivel autonómico (normativa de habitabilidad y accesibilidad) y a nivel local (Plan General) de la propuesta de cambio de uso. Una vez obtenida la licencia se pueden dar comienzo a las obras, por supuesto bajo una dirección de obras, dirección de ejecución y coordinación de seguridad y salud por parte de técnico competente. Para la obtención de la licencia de primera ocupación (antigua cédula de habitabilidad), al igual que en las obras nuevas, hay que presentar el certificado final de obra, la documentación acreditativa de la habitabilidad, certificado de eficiencia energética, etc. El propietario deberá realizar la alteración catastral y registral.

• ¿Qué otros proyectos de cambio de uso os llegan al estudio de arquitectura?

--Depende del uso permitido en el planeamiento municipal. Un cambio de uso que requiere poca inversión en cuanto a obra, es el de local para aparcamiento. La tendencia en la mayoría de ciudades es que no se pueda aparcar en las calles, sobre todo en las zonas céntricas, por lo que el atractivo de algunos grandes locales en plantas baja para convertirlos en garajes es considerable. Siempre que sea viable técnicamente, el cambio de uso a garaje Implica solicitar la licencia de actividad y de obra pertinentes. En ciertos zonas residenciales en las que no poseen trasteros, también es habitual cambiar la actividad de los locales para hacer almacenes de obra o prefabricados.

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