Las elecciones del 24-M revitalizan la dación en pago

La banca, que siempre se ha opuesto a esa propuesta, empieza a pensar que la dación en pago se hará realidad tarde o temprano. Prueba de ello es que ha pasado a aplicar en los últimos años diferenciales entre el precio del dinero y el tipo de los créditos hipotecarios muy superiores a los vigentes en plena burbuja inmobiliaria. Mientras los diferenciales llegaron a ser de solo 0,2 puntos en aquellos momentos (en torno al año 2006), en la actualidad las más agresivas se sitúan por encima de euríbor más un punto en el caso de las ofertas más agresivas. Hace un año, lo usual eran hipotecas con diferenciales superiores a los dos puntos, tres y hasta cuatro. En esos diferenciales se encuentra ya contemplado el riesgo de una futura dación en pago.

La publicación de cuentas saneadas por parte de la banca española debe animar todavía más a cambiar el marco legal de las hipotecas en España. Los partidos se han comprometido ya con los desahucios, pero el segundo paso será poner límites al marco legal que ha permitido que ese fenómeno se haya podido extender pese a las advertencias de Bruselas. El Gobierno aprobó en el 2012 medidas para enmendar la situación; evitar el desahucio de los colectivos en situación más vulnerable y la creación de un fondo de viviendas de alquiler a precios bajos para quienes se han quedado sin casa. Ambas medidas han sido ineficaces, al no afrontar el fondo del problema en el caso de las viviendas de propiedad.

EL PROCESO DE EMBARGO

En España la dación en pago se prevé legalmente como opción para cubrir la deuda hipotecaria, sin embargo en la práctica nunca se concede una hipoteca con esta única garantía. En el caso de impago, lo más habitual es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste y si no acude nadie a la subasta (que es lo que normalmente sucede), el banco se queda con la vivienda al 50% de su tasación. Si con esto no se cubre la deuda, puede demandar el resto al hipotecado solicitando el embargo de otros bienes o del salario.

Como consecuencia, el marco legal español favorece que el afectado, además de quedarse en la calle, sigue debiendo dinero al banco. La actividad laboral fuera de la ley, la salida del sistema, es el siguiente paso del afectado. En otras ocasiones, la salida del país.

CON EFECTOS RETROACTIVOS

Los nuevos marcos legales en estudio por los partidos emergentes, básicamente Podemos y Ciudadanos, parten de la base de que la banca es corresponsable de las operaciones que realiza o h ha realizado. Al hacer o aceptar una tasación de un inmueble, el banco reconoce un valor de mercado de ese bien y los límites de crédito a aplicar.

La fluctuación del precio del bien forma parte del riesgo bancario y debe ser asumido por las entidades en coyunturas deflacionarias. Si el impago se debe a una situación personal del deudor, es el Estado el que debe tutelar la situación y evaluar mediante el aparato legal el reparto justo de los costes de la operación fallida.

OTROS MARCOS LEGALES

En otros países europeos la situación legal es muy distinta a la española. Si bien la dación en pago simple no existe como tal en ningún país de la Unión Europea, si se aplican sistemas para solucionar la situación temporal de insolvencia.

EL SISTEMA FRANCÉS

En los mejores años del boom inmobiliario, las hipotecas en Francia costaban al menos dos puntos más caras que en España. A cambio, quienes suscriben una hipoteca para comprar la vivienda se acogen a la denominada ley de la segunda oportunidad, que prevé una especie de condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación del patrimonio. Anteriormente a ese paso, obviamente se buscan múltiples soluciones para que el deudor contribuya al pago antes que llegar a la decisión judicial.

ALEMANIA Y PORTUGAL

En países como Alemania o Portugal, la legislación posibilita un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda cuando se trata de "deudores de buena fe". Si el deudor ha perdido su empleo pero se presume que acabará pagando se concede el tiempo suficiente y facilidades para superar la situación.

ITALIA

En Italia las aseguradoras cubren a las familias que solicitan hipotecas de alto riesgo para que el banco no ponga demasiados problemas a la hora de conceder la hipoteca. Estas compañías de seguros vigilan cómo hacer frente a sus cuotas el comprador de la casa y, en cuanto detectan algún problema, instan al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el desahucio por impago, la compañía de seguros paga al banco la operación como si fuera un siniestro y el titular del inmueble, aunque pierde el piso, no debe seguir pagando porque ya responde el seguro por él.

ENTREGAR LAS LLAVES EN EEUU

En el caso de Estados Unidos basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca, siempre que el deudor no la pueda afrontar. Aunque en términos generales sea de esta manera, la normativa varía entre estados. En algunos, el banco toma posesión de la vivienda por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria, tal y como ocurre en España. Si la reventa o la subasta de la casa no cubren la totalidad de la deuda, se procede igualmente a otros embargos, aunque es usual que el banco perdone la deuda si considera que es prácticamente imposible que, por su situación económica, el deudor pueda afrontar ese pago. La entrega de la vivienda va aparejada a entrar en una lista pública de morosos, por lo que le resultará casi imposible acceder a cualquier tipo de crédito, algo vital en Estados Unidos, ya que hay menor oferta de servicios públicos que en Europa. En Canadá el riesgo se cubre con un garante (una aseguradora de crédito hipotecario) que actúa de vigilante de ese riesgo. Es decir, un sobrecoste a la operación.