Los bajos tipos de interés son una bendición para la inversión en renta variable --si no hay alternativas, la bolsa se convierte en la primera opción para emplear los ahorros--, pero en el entorno actual de incertidumbre económica, ni siquiera las opciones tradicionales financieras resultan demasiado atractivas. Así, emerge la compra de 'ladrillo' --como ya ocurrió en el último ciclo expansivo del sector-- como la posibilidad más clara de sacar rendimiento a una inversión. De hecho, en los dos últimos ejercicios la rentabilidad de la vivienda se encuentra por encima de la bolsa. Aunque los agentes del mercado bursátil consideran que a largo plazo la renta variable ofrece mayores ganancias, esa premisa no acaba de cumplirse en este momento. En los dos últimos años, el beneficio del 'ladrillo' se sitúa entre el 6% y el 9%, según diversos estudios sectoriales, mientras que la bolsa española cosecha dos ejercicios en negativo.
"Estamos al principio de la recuperación del sector inmobiliario, pensamos que la evolución de la rentabilidad tiene aún recorrido", ha destacado Francisco Pérez, director de promoción y desarrollo de Solvia. La firma inmobiliaria del Banc Sabadell ha realizado un estudio a partir de 2,4 millones de anuncios de vivienda en alquiler y la revisión detallada de 2.300 códigos postales de toda España. El resultado es que la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas del 1.377 euros por metro cuadrado. De esa muestra de oferta de pisos en alquiler, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%; el 49% observa una rentabilidad que oscila entre el 5% y el 7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%.
"Constatamos que a pesar de las incertidumbres, el atractivo del sector como nicho de inversión sigue prevaleciendo de cara al cierre de operaciones. En nuestro caso, no solo vendemos suelo urbano a promotores sino también industrial o terciario, donde detectamos un incremento importante del número de transacciones", destaca el último informe de mercado de esa sociedad. "Los precios del alquiler en las grandes ciudades registran ya subidas, un 10% en el último año. En estos momentos, comprar para alquilar es una buena alternativa", comenta Samuel Población, responsable del área residencial de CBRE.
CAMBIO DE TENDENCIA
De hecho, el mercado de alquiler residencial experimenta un cambio de tendencia ligado a la transformación social: mayor movilidad laboral y más flexibilidad en el tipo de hogar que se necesita a lo largo del ciclo de vida de las personas impulsan la nueva demanda. En ese sentido, se destaca que los jóvenes son menos partidarios de atarse a la propiedad y, los ingresos con los que cuentan también son más limitados, lo que dificulta la compra.
La cuestión es si el mercado se mueve en la misma dirección. Los expertos señalan que la entrada de los fondos de inversión, las socimis -sociedades inmobiliarias cotizadas- y los operadores profesionales favorecen el desarrollo de un mercado de alquiler. Muchos de estos operadores ya estaban presentes en países como en Alemania, probablemente uno de los más desarrollados de Europa. "Las rentas suben automáticamente ligadas al IPC y la morosidad es inferior al 3%. Además, los impagos son cubiertos por el Estado", destaca el informe de Solvia.
No es esa la legislación española. Además los agentes deben lidiar con la entrada de operadores no profesionales en la medida en que la actividad mejora: "Volvemos a observar la entrada de 'amateurs' en el mercado atraídos por las rentabilidades de la vivienda, y eso acaba haciendo mucho daño al sector", ha comentado Joan Oller, presidente del Col·legi d'API de Barcelona.
Para los expertos, el peligro de la inversión inmobiliaria, si no se hace desde una perspectiva profesional es equivocarse en el precio/valor, así como no acertar en la zona en la que se compra. La burbuja inmobiliaria española ha enseñado a muchos compradores que el precio es fundamental a la hora de adquirir inmuebles. La idea de que el valor de la vivienda no cae es falsa, insisten los expertos. El otro aspecto a considerar es que donde hay demanda, el valor se mantiene o sube a la larga. "Si compras en zonas en las que la demanda no está acreditada puedes tener problemas con la rentabilidad de la inversión, pero en grandes capitales, lo más normal es que a la larga el valor de la inversión se incremente, aunque en un momento concreto pueda caer", comenta Población.
