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Impuestos sobre la compra de viviendas en Mallorca: paga y calla

El nuevo sistema para que las Haciendas autonómicas cobren impuestos como el de transmisiones hace que se pague incluso más del doble de lo previsto

La Agencia Tributaria balear aplica desde enero el nuevo sistema. | B. RAMON

Una señora encuentra un piso en Palma de Mallorca que se adapta a sus necesidades con la intención de convertirlo en su primera residencia y paga por él 195.000 euros, lo que implica que dista mucho de tratarse de un inmueble lujoso. Dado que va a ser su primera residencia, y que su valor no alcanza los 200.000 euros, el tipo que se le va a aplicar en el impuesto de transmisiones patrimoniales es del 5%, lo que conlleva que esa mujer sabe que al precio de esa vivienda va a tener que añadir 9.750 euros para quedar en paz con el Fisco. Los números le salen y se ajustan a su poder adquisitivo. Pero entonces aparece la Agencia Tributaria balear, y utilizando el nuevo Valor de Referencia Catastral que ha entrado en vigor el pasado 1 de enero, le dice a esa mujer que ese precio es demasiado bajo y que según sus cálculos la casa que ha comprado vale en realidad 220.000 euros. Al superar el límite de los 200.000, no le aplica ya el tipo reducido del 5%, sino que le impone el 8%. El resultado es que la cifra a pagar a la Hacienda balear pasa a ser de 17.600 euros, casi el doble de la que la nueva propietaria había calculado.

La situación expuesta es uno de los casos reales que ha llegado a las manos de Alejandro del Campo, abogado del despacho DMS Legal que hace pocos días se hizo enormemente conocido por haber sido uno de los responsables de que la Justicia europea haya tumbado el denominado Modelo 720 creado por el exministro Cristóbal Montoro al considerar que conllevaba unas sanciones desproporcionadas.

No es la única. Otro de sus clientes ha comprado una vivienda unifamiliar en Palma por 300.000 euros, lo que supone que el impuesto de transmisiones que iba a tener que asumir alcanzaba un valor de 24.000 euros. Al hacer la tasación el banco para la concesión de la hipoteca, estimó que el valor de esa residencia era en realidad de 380.000 euros, por lo que esa persona estaba haciendo un buen negocio con esa adquisición. Pero aquí aparece de nuevo en escena la Agencia Tributaria de las islas, y le dice al comprador que según el citado Valor de Referencia Catastral, su chalé vale en realidad 1.000.000 euros y le exige que desembolse otros 90.000, es decir más del triple de lo que había calculado.

Estas situaciones, según denuncia Alejandro del Campo, demuestran que el nuevo sistema para calcular el valor de una vivienda, diseñado por el Gobierno central e incluido en la ley antifraude aprobada a mediados del pasado año para que entrara en vigor el pasado 1 de enero, puede llegar a ser incluso peor que el que había anteriormente.

Porque con esta nueva fórmula, los contribuyentes se encuentran con un problema adicional. Antes, si no estaban de acuerdo con la tasación de la Hacienda balear, podían recurrirla y no pagar hasta que hubiera una resolución definitiva, y además era el Fisco autonómico el que tenía que demostrar que su valoración era la correcta. Ahora, el comprador se ve obligado a pagar primero y protestar después, y además es él quien se encuentra ahora con la obligación de demostrar que tiene razón, por lo que en caso de recurso se ve obligado a pagar no solo a su abogado, sino también a contratar los servicios de un tasador. O lo que es lo mismo, ahora el ciudadano es presuntamente culpable, según lamenta el abogado de DMS.

Este último punto es uno de los más graves del cambio que se ha aplicado, según señala Alejandro del Campo, que anuncia ya el inicio de las batallas legales para evitar que sus clientes se vean obligados a pagar en impuestos más de lo que les corresponde.

Tercer ejemplo: un extranjero ha comprado una casa en las isla por la que ha pagado 275.000 euros, y sus planes eran liquidar sus obligaciones con la Agencia Tributaria balear abonando 22.000 más. Pero el valor de referencia catastral considera que el inmueble debería de tener un precio de 515.000 euros, y la cantidad que se le reclama en concepto de impuesto de transmisiones supera los 42.300.

El abogado recuerda que hasta este año, el sistema de cálculo utilizado por Haciendas como la balear era tomar como referencia, solo en parte, el que figuraba en el Catastros. A partir de 2018, las sentencias comenzaron a ser contrarias a esta fórmula de "valoraciones a bulto", al exigir a la Administración balear que comprobara la situación de cada inmueble, incluso visitándolo.

Ante el problema que se estaba generando en muchas autonomías, el Gobierno central optó por cambiar el sistema. A partir del 1 de enero, se emplea en nuevo valor de referencia catastral, que se tiene que actualizar cada año con los datos que aportan los notarios, y que teóricamente pretende ajustarse al valor del mercado aplicando un descuento del 10%.

Pero el problema radica en que se suprime la necesidad de comprobar la situación de cada inmueble, para determinar si está bien conservado o precisa reformas, por citar un ejemplo. Y añade un elemento todavía más distorsionador, y es que se presupone que la valoración del Catastro es correcta, y ahora debe de ser el contribuyente el que, mediante la contratación de un perito, tiene que demostrar que está mal. Así se obliga al ciudadano a pagar primero, y en todo caso a protestar después.

Además, la Administración se guarda un as en la manga: si la cantidad que el contribuyente dice que ha pagado queda por debajo del valor de referencia catastral, se aplica este último. Pero si es superior, el impuesto se aplica sobre el importe declarado. Es decir, siempre sobre el valor que más le conviene a la Agencia Tributaria autonómica y no el que pueda resultar menos lesivo para el ciudadano.

Cuarto caso en manos de Del Campo: un piso de Palma por el que se han pagado 225.000 euros y que debería de conllevar 18.000 más en concepto de impuesto de transmisiones, es valorado por el Catastro en 275.000, lo que exige abonar 22.000 a la Hacienda autonómica.

Quinto ejemplo: una vivienda unifamiliar situada en la part forana y en un estado que hace necesario realizar obras de reforma es vendida por 550.000 euros, lo que supondría 45.000 más en impuestos. Pero el valor de referencia catastral determina que su precio de mercado debería de ser de 1.100.000 euros, y se exige que se abonen algo más de 101.000 al Fisco.

Todos estos casos se encuentran actualmente en manos de Alejandro del Campo para la presentación de los correspondientes recursos, y eso que el nuevo sistema de valoración de los inmuebles lleva apenas mes y medio en vigor, lo que hace prever que la lista de discrepancias va a ser muy extensa.

El abogado de DMS Legal Alejandro del Campo plantea que el nuevo sistema de valoración de los inmuebles por la vía del Catastro puede incurrir en inconstitucionalidad por vulnerar el principio de capacidad económica, y ahí plantea dar la batalla durante los próximos meses, tal y como adelantó en una reciente entrevista concedida a Diario de Mallorca, periódico que pertenece a este mismo grupo, Prensa Ibérica.

El problema radica, en opinión de este asesor fiscal, en que Hacienda sigue presuponiendo que se maneja ‘dinero negro’ en la adquisición de inmuebles, algo que el rechaza con rotundidad, «o que los propietarios son tontos y venden sus viviendas por mucho menos de lo que valen", ironiza.

Pero esta postura supone extender esa presunción de culpabilidad al conjunto de los contribuyentes y «hacer pagar a inocentes por pecadores», algo que considera extraordinariamente grave. En su opinión, el sistema más justo sería el de, en caso de desacuerdo entre el comprador y Hacienda, hacer que el inmueble sea visitado por un técnico de la Administración para así poder hacer una tasación real de esa propiedad.

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