Ismael Clemente es consejero delegado y vicepresidente del grupo inmobiliario Merlin Properties. Ha estado estos días en Barcelona con motivo de la celebración del Salón Internacional de la Logística (SIL). Merlin es una de las principales compañías inmobiliarias cotizadas en la bolsa española. Ahora tiene el foco en ‘datacenters’ y plataformas logísticas. Ve nubarrones en el horizonte y critica la apuesta industrial para los terrenos Nissan en la Zona Franca.
¿Cómo está el asunto de los terrenos de Nissan?
Era una oportunidad excelente para situar proyección y capacidad de expansión al 'hinterland' inmologístico del puerto de Barcelona, pero por las razones que sea no se ha querido eso. No nos quieren ni ver.
¿No ha habido cambios más favorables para la logística de cara a la apertura del concurso?
No se lo que es, pero no quieren a la logística. Al final se está hablando de superficies de 70.000 metros cuadrados que es una minucia dentro de 500.000 metros disponibles.
¿Al final no serán para la logística la mitad de los terrenos?
Queda por ver cómo queda. El Consorci de la Zona Franca (CZFB) ya ha llegado al límite en la negociación y sacará un pliego de concurso que le permita asegurar sus ingresos. Los últimos intentos de los negociadores eran sobre la reducción de las rentas, y eso es algo que no puede admitir el CZFB. Lo que se pretende es que la empresa logística pague el canon a la parte industrial para que les salga todo gratis y reciba ayudas del PERTE. Amenaza con ser economía subvencionada.
Reindustrializar...
El término de industrialización es de los siglos pasados. ¿Es que es más de cuello blanco apretar tornillos en una línea de producción que estar en una nave logística con una carretilla? ¿Es que la logística es de cuello azul?
Pero el CZFB ha defendido repetidamente la opción logística...
Sí, pero no se le ha hecho caso en la mesa de reindustrialización. El canon es prioritario. Vía Cilsa (la empresa de Merlin que participa en el concurso de Nissan) se hará lo que se pueda. Ya se hizo una propuesta interesante, con una infraestructura de centro de datos para la ciudad de Marsella, pero no nos hicieron caso. Y era un proyecto híperescalar muy importante, pero no fue posible por la oposición de la mesa. Hay elementos que han marginado nuestro proyecto y no sabemos las razones. En algunos años quizá se descubra pero será seguramente por la vía de la Fiscalía. Hay algo, por lo que sea, que hace que no nos hayan hecho caso.
Todo por la industria...
Estamos locos. La industria la podemos poner casi en cualquier parte. En Montcada o en el Baix Penedès, pero no tiene sentido que se hagan instalaciones industriales en la primera isocrona de Barcelona en una situación de falta de suelo. No lo entendemos ni aspiramos ya a entender nada.
Momento de euforia en el sector logístico mostrado en SIL...
La situación es delicada. Se ve una crisis a medio plazo. Puede darse ya una crisis de oferta, que no empaña para nada la tendencia primaria del mercado, pero al que le coja...
¿Medio plazo?
Quizá tres años. Pero si un proyecto tarda en gestarse cinco años, habrá a quien le coja la crisis por el camino. Crisis de sobreoferta.
¿No es un poco pronto, en plena euforia logística, para hablar de sobreoferta?
Parece pronto. Y todo el mundo en el sector se enfada cuando lo digo. Pero se están dando las primeras condiciones para que eso suceda. Cada vez hay más compañías aseguradoras y gente que no ha hecho logística en su vida que están invirtiendo. Si en un momento se produce una contracción de demanda les afectará más que a nadie. Un ejemplo es EEUU, el que Amazon haya frenado su expansión logística es un signo claro de que la penetración del canal ‘on line’ tiene límites. De estar con crecimientos anuales del 30% o el 35% se ha pasado a ‘crecimientos’ sub 20% en EEUU. La expansión logística se ha parado en seco. Amazon llegó a representar el 26% del mercado logístico en EEUU.
¿Hay parada de proyectos?
En todas partes. Todas las empresas han paralizado proyectos por alza de los costes de construcción. En residencial todo se ha parado. Ya no es posible trasladar el incremento de los costes a los precios de la vivienda.
¿Una crisis grave?
Las crisis de sobreoferta son absolutamente comunes en el sector inmobiliario. Se trata de reaccionar con tranquilidad, reducir los desarrollos y moderar los precios.
¿Cómo ve la subida de tipos?
¿A qué interés le prestaría cualquiera a España a 10 años? A la incertidumbre hay que ponerle un precio. Pero entre el 3% y el 3,5% estará la deuda. Y las hipotecas no bajarán del 5%.
Dramático.
No hay que deprimirse. La situación no va a ser la del 2008. Entonces, el nivel de apalancamiento del sector inmobiliario cotizado en España era del 77%. Ahora, el nivel medio es del 40%. Nosotros tenemos unos ingresos de 440 millones por rentas y 75 de deuda. Podemos estar tranquilos.
