La subida del Euríbor minimiza la diferencia entre alquilar o pagar la hipoteca

El Euríbor, el índice al que los bancos se prestan el dinero entre ellos, ha pasado del -0,5% a principios de año al 2,8% en noviembre. Este valor es de una gran importancia, ya que casi la totalidad de las hipotecas variables están referenciadas a él. En un crédito del que restan 100.000 euros, implica pasar de pagar unos intereses negativos de 500 euros a 2.800 al año, que suponen un incremento de 230 al mes en la cuota del préstamo. Esto encarece las cuotas mensuales de forma muy agresiva. A pesar de la pronunciada subida durante los primeros ocho meses del año, en las últimas semanas, se ha estabilizado en el entorno del 2,5%-3%, a la espera de las decisiones del Banco Central Europeo de subir más o no los tipos de interés. Esta ralentización en la subida permite analizar las consecuencias directas que tiene el anterior empuje.

Tradicionalmente, en las calles, se ha instalado el debate de si es más beneficioso comprar un piso o alquilarlo. Nunca hay una respuesta exacta porque, en buena medida, depende de la situación económica, familiar o laboral de la persona. Desde un punto de vista financiero, comprar permite generar un patrimonio que el alquiler no, aunque este último otorga mayor libertad o movilidad.

Pero, ¿qué cuesta más cada mes? ¿Alquilar o comprar? Según el último informe The Living Property Telescope, elaborado por la consultora EY, “comprar una vivienda compensa para la mayoría de los españoles siempre que se haya ahorrado para afrontar el 20% del pago inicial”. Javier García-Mateo, socio responsable de Estrategia y Transacciones inmobiliarias, cree que, “salvo que el Euríbor continúe su escalada, los precios de alquiler en España deberían bajar al menos un 11% para que la demanda de vivienda de uno a tres dormitorios se decante por el alquiler en lugar de la compra”.

Otra fuente, en este caso la tasadora UVE Valoraciones, considera que siempre que la cuota hipotecaria tengo una diferencia inferior al 15% con el alquiler, será más interesante alquilar. Esta cifra se ha alcanzado en algunas de las principales ciudades españolas como Barcelona, Palma de Mallorca o A Coruña. “Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por vez primera es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28%-32% del precio de compra de la vivienda. Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permitan una financiación superior al 80% del precio de compra”, señala en el informe publicado en el día de hoy.

EY prevé que “la subida de los precios del alquiler observada en los últimos cinco años tiene un recorrido escaso debido al endurecimiento de la coyuntura económica española y al mayor esfuerzo que asumen los hogares como consecuencia del impacto que la elevada inflación está suponiendo en su cesta de la compra”. Normalmente, se considera que la tasa de esfuerzo no debe superar el 35%, es decir, el porcentaje de los ingresos destinado al pago del alquiler o la hipoteca.

Generar un patrimonio

Sergio Espadero, director del área de consultoría y valoración de la tasadora Tecnitasa, cree que "no hay una opción más interesante que la otra" y que "depende del modelo de vida" de cada uno. "Si lo analizas desde un punto de vista financiero y de inversión, pagas una cuota hipotecaria y cuando acabas el préstamo tienes una vivienda que podrías vender y recuperar teóricamente más de lo que has invertido. Si vemos el histórico de evolución de precios, a 10 o 30 años atrás, la revalorización es del 100%. Es una inversión a medio largo plazo y la inversión en una vivienda es siempre así. No se puede comparar la cuota del alquiler y la hipoteca porque es ver solo una parte y a corto plazo, no el proyecto de inversión", señala.

Desde la Guerra Civil, España es un país de propietarios. Solo el 25% de la población, en la actualidad, vive en una casa en alquiler, según datos de 2020 de Eurostat. "La sociedad es de propietarios, el modelo de vida en alquiler es muy limitado en España. La vivienda es como nuestro plan de pensiones, es la forma de tener una pensión para las familias de clase media y clase media-baja. ¿Alguien puede desprenderse de su vivienda porque sube 300 euros la cuota de su hipoteca? Habrá gente que no pueda asumirlo, pero personalmente creo que no será una generalidad", reflexiona Espadero.

Por regiones

Según el informe de UVE Valoraciones, en Madrid, alquilar y pagar una cuota de la hipoteca cuesta lo mismo, 15,82 y 16,20 euros por metro cuadrado al mes, respectivamente. Sin embargo, en las otras grandes ciudades del país no: en Barcelona, la hipoteca es un 14% inferior, en Valencia un 37,5% menor y en Sevilla un 20,5%. "De los 20 municipios con más población, solo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción cuota/alquiler a favor de las cuotas y eso ha sido porque los alquileres han subido muchísimo", resalta el estudio.

Los municipios en los que la cuota supone más del 75% del alquiler son 71 a noviembre de 2022, que suponen el 64% del total; mientras, en noviembre de 2021, eran solo 28, el 26% del total. En concreto, aquellos donde la hipoteca cuesta cada mensualidad más que el alquiler son San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallés, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, A Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. "En los municipios de esta lista, probablemente, es mejor alquilar que comprar, aunque debe estudiarse cada caso individualmente. Lo que es seguro es que el aumento de las cuotas ha sido muy superior al aumento de los alquileres durante el último año", señalan desde UVE.