SIMULACIÓN

¿Qué hipoteca es mejor? Ahora una fija por debajo de un 3,8% TIN compensa más que una variable

Quien contrató una hipoteca variable de 150.00 euros en 2022, a 20 años con euríbor + 0,99%, pagará al final de la vida de la hipoteca unos 50.000 euros más que quien contrató una fija en ese momento al 1%, según cálculos de iAhorro.

¿Qué hipoteca es mejor? Ahora una fija por debajo de un 3,8% TIN compensa más que una variable.

¿Qué hipoteca es mejor? Ahora una fija por debajo de un 3,8% TIN compensa más que una variable.

Noelia Pérez

Quien esté a punto de comprar una casa o tenga la intención de hacerlo se preguntará qué hipoteca es mejor ahora, tal y como está la situación económica en nuestro país. Para responder a esa gran duda, desde el comparador hipotecario iAhorro han hecho una simulación en la que comparan las cuotas mensuales y los intereses que paga una persona que decidió contratar su hipoteca variable en enero de 2022 y otra que decidió contratar una hipoteca fija en ese mismo momento.

Para hacer los cálculos, en iAhorro escogen una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de amortización de 20 años, tanto a tipo fijo como variable, y comparan las cuotas y los intereses finales que el propietario pagará hasta amortizar el préstamo.

La hipoteca variable, un producto maratón e “inestable”

En la hipoteca a tipo variable, al euríbor (índice de referencia más utilizado para calcular el interés variable) habría que sumarle un diferencial del 0,99% (uno de los más habituales entre los hipotecados en España) para poder calcular el TIN definitivo. Este tipo de hipotecas se pueden revisar trimestral, semestral o anualmente, pero lo más común es que esa revisión se haga precisamente cada año. Así, una hipoteca contratada en enero de 2022 se revisaría en enero de 2023.

Eso sí, en las hipotecas a tipo variable es imposible predecir qué cuota se pagará a partir de enero de 2024, cuando tocaría la siguiente revisión. Tanto es así que, el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, asegura que “la hipoteca variable es un producto inestable y que hay que conocerlo bien antes de contratarlo y no mirar solo cómo nos va a afectar a corto plazo, sino también a largo plazo” y advierte: “Es un producto para mantener la calma; como una maratón, un viaje en el que hay que estar pendiente de los cambios que puedan afectarle y que hay que saber resistir cuando el euríbor y nuestra cuota suban mucho. Además, es importante preparar el ahorro en periodos a la baja para poder afrontar las cuotas cuando el euríbor esté al alza”.

Tanto es así que, en el comparador, han optado por ponerse en la peor situación: el Gobierno aseguró a finales de 2022 que el euríbor se mantendría en torno al 3% al menos hasta 2028, por lo que aceptan esa previsión para hacer los cálculos de los siguientes cinco años. A partir de ahí, para poder calcular las cuotas cogen los peores años que ha registrado el índice de referencia, es decir, hacen como si se repitiera a partir de 2028 lo vivido de 1999 (año en el que comenzó a utilizarse el euríbor) a 2011.

De esta manera, quien firmó un préstamo variable de 150.000 euros a 20 años con interés de euríbor + 0,99% en enero de 2022 y realiza su revisión de forma anual, comenzó pagando 657,74 euros de cuota, pero en enero de 2023 habrá visto cómo la cantidad a pagar asciende hasta los 920,11 euros cada mes. Además, si el euríbor se mantiene en torno al 3% cinco años más, sus cuotas no bajarán de los 900 euros mensuales en todo ese tiempo. Si se repitieran los peores años del euríbor, a partir de 2028 veríamos más fluctuación en las cuotas, que incluso rozarían los 1.000 euros en 2031. Es entonces cuando, según la simulación de iAhorro, el euríbor alcanzaría el 4,564%, mismo dato al que llegó en enero de 2001. A eso habría que sumar el 0,99% de diferencial, por lo que el tipo de interés ese año superaría el 5,55%.

La hipoteca fija, un sprint con pocas opciones de mejora

En enero de 2022, año en el que comienza el supuesto que realiza el comparador hipotecario, las hipotecas variables eran atractivas al estar el euríbor en negativo, pero también se podían encontrar hipotecas fijas en torno al 1 o 1,5%, un TIN muy bajo y llamativo. Por eso, buena parte de los hipotecados en ese momento eligieron una hipoteca fija. Pero ¿cuánto estarían pagando ahora?

Quien contrató en enero de 2022 una hipoteca fija al 1% con un plazo de amortización de 20 años comenzaría pagando 689,84 euros de cuota, es decir, 32,10 euros más de lo que pagaría de inicio si hubiera firmado una hipoteca variable. No obstante, si hacemos la comparativa con lo que pagaría ahora, en febrero de 2023, tras el aumento registrado en las variables el mes pasado, vemos que quien tiene una fija con las mismas condiciones mencionadas anteriormente, paga ya 230,27 euros menos. Y si el euríbor sigue al alza en las próximas revisiones, esa diferencia aumentará en favor de quien contrató una hipoteca a tipo fijo.

Esto se ve muy claro también al calcular los intereses totales que pagará cada uno por el préstamo: quien firmó una hipoteca variable de 150.000 euros a 20 años, con euríbor + 0,99% de diferencial, teniendo en cuenta la simulación anterior, pagaría en total 64.795,01 euros de intereses, además de devolver los 150.000 euros que debía al banco. En caso de que el préstamo contratado fuera fijo con un TIN del 1%, pagaría 15.561,95 euros de intereses y se ahorraría casi 50.000 euros.

¿Cuál es el tipo fijo límite para pagar menos?

Para saber hasta qué punto compensa más una hipoteca fija que una variable en la actualidad, desde iAhorro calculan que “el límite estaría ya bastante por encima del 3%”, según afirma el director de Hipotecas del comparador. Así, muestran que quien contrató en enero de 2022 una hipoteca con un TIN fijo del 3,8% pagaría casi los mismos intereses al final de la vida de la hipoteca que los que abonaría en caso de firmar una hipoteca variable con un TIN de euríbor + 0,99%.

En este caso, la cuota mensual de una hipoteca fija de 150.000 euros a 20 años, con un TIN del 3,80%, comenzó siendo mucho más elevada que la de una variable con un TIN del 0,513% (-0,477% de euríbor en ese momento + 0,99% de diferencial), del mismo importe y plazo: 657,74 euros de cuota variable frente a 893,24 euros de cuota fija. No obstante, la volatilidad del índice de referencia de la hipoteca variable y la estabilidad de la fija hacen que, al final de la vida del préstamo, los intereses a pagar sean muy similares: 64.795,01 euros la variable y 64.377,73 euros la fija.

Por tanto, la conclusión es, según finaliza Simone Colombelli, que “si se superara ese tipo de interés del 3,80%, la hipoteca fija no saldría rentable en comparación con la variable, en este preciso momento, aunque realmente no hay una hipoteca mejor que otra, depende mucho del momento de contratación y del perfil del usuario”. Eso sí, matiza el experto del comparador hipotecario iAhorro: “La hipoteca variable ha vivido periodos muy buenos (entre febrero de 2016 y abril de 2021 el euríbor estuvo en negativo) y seguramente quien se haya beneficiado de ellos termine pagando menos intereses por su hipoteca que quien hubiera elegido la fija. Pero eso no sabemos si se va a repetir; los nuevos hipotecados no pueden contar con eso”.