La calle pregunta: ¿Cuándo dejará de subir el precio de la vivienda? ¿Hay una burbuja?

A menudo, el sentimiento de la ciudadanía con la vivienda es que su precio no deja de subir. Atendiendo a los datos del Colegio de Registradores, es verdad: acumula 17 trimestres seguidos al alza y solo ha registrado caídas en un trimestre en los últimos once años, además coincidiendo con el estallido de la pandemia. Por contra, los ascensos se han vuelto más acusadas en los últimos meses, lo que lleva a muchos a plantearse si está España copiando los pasos de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2007. Los expertos consultados lo niegan, aunque hay un motivo que provocaría caídas —o al menos estabilización— en los valores, un menor crecimiento de la economía y un aumento del desempleo.

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, pone sobre la mesa las diferencias en la situación macroeconómica de 2025 y la que acabó con el estallido de la crisis: "Para que haya una burbuja se necesita aire y ese aire en 2007 se llamaba crédito. Entonces, la deuda asociada a actividades inmobiliarias suponía el 40% del producto interior bruto (PIB) y ahora apenas el 6%, mientras la destinada a la adquisición de vivienda era el 66% del PIB y actualmente solo el 32%".

Precisamente, el endeudamiento de los hogares y las empresas se ha reducido radicalmente en los últimos años, en parte, porque la banca cortó el grifo de la financiación. "La deuda que se otorgaba al sector promotor era abundante, para todo tipo de activos y con endeudamiento altos. Ahora, salvo casos contados, no se financia la adquisición de suelos, menos si no son finalistas, ni activos que no tienen licencia para iniciar sus obras. En el caso de los activos que generan rentas a través del alquiler se podía llegar a financiar hasta el 60% o 70% de su valor, un porcentaje que ahora se ha reducido hasta el 40% o el 55%", comenta Antonio de la Fuente, director general del departamento de Living de la consultora Colliers.

Subida de los precios basada en la poca oferta disponible

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, recuerda que Para un correcto análisis de los precios hay que tener en cuenta la inflación: "Es cierto que en el mercado hay una sensación de que lleva subiendo cuatro años seguidos sin parar, pero no es más que una percepción. Entre 2021 y el primer semestre de 2024, si descuentas la inflación, los crecimientos reales son incluso negativos. Es cierto que en los últimos meses sí está habiendo aumentos, además con una aceleración de estos".

Arias justifica el estallido de la burbuja de 2007 por una volatilización de la demanda de viviendas tras la subida de los tipos, algo que hoy en día no ocurriría aunque se diese el mismo fenómeno. "Ha habido un crecimiento de la población desde 2021 por la inmigración, algo que ha disparado la demanda de una forma tangible, una situación que nos coge con una oferta muy limitada por la baja actividad promotora en los últimos años. Adicionalmente, estamos en un contexto positivo para la demanda con cifras altas de empleo históricamente altas, tasas de ahorro por encima de la media y en pleno proceso de bajada de los tipos de interés, fenómenos que incentivan la actividad hipotecaria", desarrolla.

Precisamente, en 2022, se vivió un fenómeno de rápida subida de los tipos, que no tuvo consecuencias. "Al disponer de un endeudamiento es menor, permite que, en situaciones como las vividas con la invasión de Rusia a Ucrania, el sector en general responde bien, frente a otros países o compañías europeas que han sufrido más. Esto es posible también porque tenemos un sector más profesionalizado. Mientras antes el inversor eran familias y privados de tamaño medio, ahora las promotoras e inversores son gestores de capital extranjeros que invierten de forma profesional", añade Antonio de la Fuente, de Colliers.

¿Caídas de precios?

La única opción de que la escalada de los precios se contenga, es decir, se estabilice, ya que caídas generalizadas no se esperan, es una ralentización del crecimiento de la economía española, que impactaría directamente en una subida del desempleo, caída del consumo y un largo etcétera. Conviene señalar que España es uno de los países con mejores perspectivas de crecimiento del mundo. "Si la economía dejara de mejorar a estos ritmos y se dejarán de crear 100.000 empleos al mes, el mercado de la vivienda se empezaría a frenarse de manera clara", concluye el profesor Montalvo, que recuerda que sería "peor el remedio que la enfermedad", rememorando que entre 2008 y 2013 el precio del alquiler cayó cerca de un 20%, pero fue necesaria una crisis severa.