El notario Antonio Arias desvela cómo ayudar a tus hijos con una vivienda sin perderla: El usufructo como alternativa a la donación

Ayudar a los hijos con una vivienda sin renunciar a ella es una de las grandes preocupaciones de muchas familias en España. Frente a la donación completa o la herencia tradicional, cada vez más expertos señalan una fórmula intermedia: ceder el usufructo de la casa. Se trata de un mecanismo legal que permite que los descendientes usen y disfruten del inmueble mientras los padres conservan la propiedad o el control sobre su destino.

El notario Antonio Arias Giner, de Arias Peña Serrano notarios de Castellón, explica que otorgar el usufructo “permite ayudar a los hijos sin perder el control total del piso”. A diferencia de la donación, en la que el propietario se desprende definitivamente del bien, el usufructo mantiene la titularidad en manos de los padres, al tiempo que concede a los hijos el derecho de uso y disfrute de la vivienda.

Este derecho puede configurarse de distintas maneras. Según Arias Giner, el usufructo puede concederse a uno o a varios hijos, de forma simultánea —todos lo disfrutan a la vez— o sucesiva, de modo que uno lo usa primero y, cuando falta, pasa al siguiente. Además, puede establecerse con una duración concreta o condicionada a determinadas circunstancias, como el final de los estudios de un hijo o el fallecimiento de otro familiar.

Otra ventaja destacada por los expertos es la posibilidad de imponer condiciones. Los propietarios pueden exigir, por ejemplo, que la vivienda se conserve en buen estado, que no se alquile o que se cumplan determinados requisitos. Esta flexibilidad convierte al usufructo en una herramienta de planificación patrimonial más adaptable que otras opciones tradicionales.

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Frente a ello, la donación de una vivienda conlleva implicaciones fiscales relevantes. Está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía según la comunidad autónoma, y supone la pérdida total de derechos sobre el inmueble. Como recuerdan los especialistas, incluso otras operaciones habituales —como vender por debajo del valor de mercado o perdonar un préstamo familiar— pueden ser consideradas donaciones a efectos fiscales.

Existe también la opción de donar la vivienda reservándose el usufructo vitalicio, una fórmula recogida en el Código Civil que permite a los padres seguir viviendo en la casa mientras transmiten la nuda propiedad a los hijos. El abogado David Jiménez, especializado en derecho sucesorio, señala que esta alternativa sirve para “planificar la sucesión en vida”, aunque advierte de que implica perder parte del control, ya que los hijos pasan a ser propietarios de la nuda propiedad.