El Real Madrid da un 'pelotazo' de 185 millones con la recalificación de los terrenos de su ciudad deportiva

El Real Madrid aflorará importantes plusvalías por la recalificación de los terrenos de su ciudad deportiva de Valdebebas. La modificación del Plan General que tramita (y ha aprobado ya de forma inicial) el Ayuntamiento de Madrid permitirá transformar una parcela concebida hasta ahora casi exclusivamente para uso deportivo en un gran campus con equipamientos privados, oficinas y otros servicios terciarios. El cambio no solo permitirá construir más, sino levantar inmuebles con un valor superior al puramente deportivo.

Un informe de viabilidad y sostenibilidad incorporado al expediente y firmado por Antonio Pleguezuelo, director nacional de planificación urbana de la consultora Savills, valora en 360,09 millones de euros el suelo lucrativo resultante de la nueva ordenación, es decir, una vez se culmine la recalificación. La firma valora no cada metro físico de terreno, sino a cada metro cuadrado que el planeamiento permite construir sobre él.

Y ahí está precisamente la clave de la operación. Actualmente, la parcela dispone de 360.000 metros cuadrados edificables y todo ese techo está vinculado al uso deportivo privado. El nuevo planeamiento elevará la capacidad total hasta 532.550 metros cuadrados y, sobre todo, cambiará radicalmente su composición: 276.000 metros serán de equipamiento privado, 172.550 de servicios terciarios y únicamente 84.000 mantendrán el uso deportivo.

Savills atribuye un valor de repercusión de 485 euros por metro cuadrado edificable tanto al equipamiento privado como al deportivo y de 1.075 euros al terciario. Con esos parámetros, los 276.000 metros de equipamiento valen 133,86 millones; los 84.000 deportivos, otros 40,74 millones; y los 172.550 terciarios, 185,49 millones. "Aplicando dicho criterio de valoración, el valor del suelo resultante tras la modificación asciende a 360.091.250 euros", concluye literalmente el informe.

Casi 200 millones de euros en plusvalías

¿De dónde salen entonces los 185 millones de plusvalía? De aplicar exactamente el mismo criterio utilizado por Savills a lo que el Real Madrid puede construir hoy. Los 360.000 metros cuadrados edificables actuales son deportivos. Si se les aplica el valor de 485 euros por metro que Savills utiliza para ese mismo uso, los derechos urbanísticos existentes tienen un valor implícito de aproximadamente 174,6 millones de euros. La diferencia entre ambas magnitudes es de 185,49 millones de euros. El valor teórico de los derechos urbanísticos, por tanto, se más que duplica.

El cálculo tiene además una particularidad. Con la metodología utilizada en el expediente, transformar 276.000 metros deportivos en equipamiento privado no genera por sí solo incremento de valoración, porque Savills asigna a ambos usos exactamente los mismos 485 euros por metro. Toda la revalorización cuantificable procede de los 172.550 nuevos metros de terciario, a los que aplica 1.075 euros. Esos derechos nuevos valen, precisamente, 185,49 millones.

En la parte de equipamiento privado podrán levantarse, entre otros, centros educativos, sanitarios, asistenciales, culturales o de investigación y en el uso deportivo se seguirá permitiendo instalaciones para entrenamiento y competición, centros de alto rendimiento, medicina deportiva, aulas, dependencias de gestión e incluso residencias vinculadas a la actividad deportiva. Y el terciario, que es la parte de mayor valor inmobiliario, es especialmente amplio: al menos la mitad deberá ser oficinas, pero el resto podrá destinarse a otras actividades como hospedaje, comercio, restauración, ocio y distintos servicios empresariales o al público, con la única prohibición expresa de una gran superficie comercial. Es decir, urbanísticamente no se está autorizando solo un parque de oficinas tecnológicas, sino un campus capaz de combinar sedes corporativas con hoteles, restaurantes, comercio y otros servicios.

El Real Madrid no ingresará estos 185 millones

La palabra plusvalía exige, no obstante, un matiz. Esto no significa que el Real Madrid vaya a ingresar 185 millones en efectivo cuando el Ayuntamiento apruebe definitivamente la modificación ni que se trate de un beneficio contable ya realizado. Es una revalorización bruta del potencial inmobiliario de los terrenos utilizando los precios que el propio informe económico considera de mercado. Savills incorpora, de hecho, los 360,09 millones como "precio del suelo" dentro del modelo financiero de un hipotético inversor que desarrollase todo el campus.

Y el cambio urbanístico tampoco llega gratis. El club tendrá que entregar suelo para zonas verdes, equipamientos y viario, asumir obras de urbanización y ejecutar distintas conexiones exteriores. La operación reduce la superficie de la parcela privada lucrativa desde los 1,2 millones de metros cuadrados actuales hasta 975.729 metros y genera más de 224.000 metros cuadrados de redes públicas. Entre ellas figuran 166.315 metros de nuevas zonas verdes y otros 35.311 para un equipamiento municipal.

A ello se añade la participación del Ayuntamiento en las plusvalías creadas por el nuevo planeamiento. La legislación obliga a entregar a la Administración el 5% del incremento de la edificabilidad media ponderada, que en este caso se traduce en 17.400 metros cuadrados edificables dentro del propio desarrollo. El informe de Savills valora estos derechos municipales en 18,7 millones de euros, tomando también como referencia los 1.075 euros por metro cuadrado.

Los 360 millones tampoco representan el coste del futuro Madrid Innovation District. Son únicamente el valor estimado del suelo y de los derechos urbanísticos una vez cambiado el planeamiento. A ello habría que añadir las inversiones necesarias para materializarlos. Savills calcula más de 1.235 millones de euros para levantar los edificios privados y otros 73,5 millones en cargas de urbanización.

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