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El Periódico Mediterráneo

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Nubarrones tras una subida desbocada en la vivienda

El incremento de los tipos de interés, la falta de oferta y la incertidumbre económica amenazan con frenar las ventas en el sector inmobiliario de la Comunitat Valenciana tras el aumento del 39% en el último año

Viviendas en construcción en el PAI de Malilla.

El sector inmobiliario valenciano ha alcanzado el volumen de negocio de la burbuja con ventas disparadas y con el alza del coste de los alquileres desbocados. Los bajos tipos de interés, el nivel de ahorro de las familias durante la pandemia, las ansias de cambiar de casa tras el confinamiento por el virus y la recuperación económica han impulsado con fuerza al sector. Las ventas en la capital del Túria han aumentado en el último año un 39% y el precio un 10,2%.

La vuelta de la movilidad internacional ha propiciado la recuperación del mercado de no residentes que buscan una segunda vivienda en la costa valenciana. Sin embargo, comienzan a aparecer nubarrones que hacen temer a algunos expertos que estemos ante el inicio del cambio de ciclo tras haber alcanzado el pico en ventas y en precio. El incremento de los costes de construcción con subidas del precio del ladrillo del 300% ya ha llevado a algunos promotores a frenar sus proyectos en la capital del Túria para no promover a pérdidas. El alza del precio de la vivienda está bloqueando el acceso a la compra a las familias y ha dado alas a los inversores que adquieren los inmuebles para alquilarlos. El sector teme que la puntilla definitiva la dé la subida de tipos de interés porque reducirá la capacidad de compra.

Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), asegura que tras un arranque de año con un gran ritmo de operaciones temen una cierta desacelaración. "Prevemos, y sería lo lógico, que empiece el descenso. La gente no puede comprar a los precios que se están poniendo los pisos. La pandemia ha provocado un comportamiento ilógico del mercado. Si baja la demanda caerán los precios", advierte.

El director de la Cátedra del Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, Fernando Cos Gayón, tiene una visión más optimista y cree que el mercado no se va a resentir a corto plazo pese a las amenazas que están surgiendo porque la demanda de vivienda es muy alta. "En la ciudad de València la presión de la demanda es muy fuerte", subraya. Cos Gayón añade que la inflación ha sido siempre un incentivo para invertir "en ladrillo como valor refugio. Todo este año y el que viene el sector va a seguir creciendo", apunta.

El responsable la Cátedra del Observatorio de la Vivienda admite que hay variables que condicionarán el mercado de la vivienda como la evolución de la guerra en Ucrania o las decisiones que tomen los bancos centrales con la subida de tipos, aunque cree que, por ejemplo, en Estados Unidos la Reserva Federal (que esta semana ha aprobado un alza de 0,75%) está sobreactuando porque un incremento muy alto del precio del dinero "frena la economía". "Sobre todo, va a depender de cómo afecte a la economía mundial la guerra en Ucrania", aventura.

Los precios todavía no han alcanzado los niveles de la burbuja, aunque se acercan. Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, considera que esto da todavía un margen para exprimir el ciclo inmobiliario. "Los precios tienen todavía entre un 10% y un 15% de recorrido. Además, el mercado extranjero se ha reactivado tras dos años parado por las limitaciones de movilidad. Un tercer punto para mantener el optimismo es que en estos momentos de inestabilidad e inflación disparada la vivienda es un valor refugio porque no hay nada mejor", defiende Díez. 

Por contra, los agentes inmobiliarios reconocen las amenazas que pueden lastrar los buenos resultados que está registrando hasta ahora el mercado inmobiliario. "El principal riesgo es la subida de los tipos de interés porque resta capacidad de compra a las familias. Con el mismo dinero solo pueden optar a viviendas más económicas. El precio de compra de una vivienda también depende de la financiación", subraya el portavoz de los API.

La escalada del Euribor en este mes de junio es imparable. El indicador marcó el miércoles el 1,067%, superando el 1% por primera vez desde julio de 2012. Aunque este indicador empezó a subir a principios de año, en los últimos días ha acelerado el ritmo de ascenso. Esta subida implica un sobrecoste de entre 800 y 1.400 euros en una hipoteca media. 

Otro factor negativo es la duración del ciclo inmobiliario. "Llevamos ocho años de subida de ventas y precios. Los ciclos inmobiliarios no van mucho más allá. Los pisos no van a bajar de golpe un 10%, pero sí se van a frenar las subidas de los últimos meses. Creemos que en 2023 se producirá el cambio de ciclo y quizá se ajusten los precios, pero no va a tener nada que ver con lo que pasó el 2008", subraya el Colegio de API de Valencia.

Los tasadores también prevén un frenazo en el precio de la vivienda durante los próximos tres años tras el subidón que ha experimentado en los últimos doce meses. El coste de los inmuebles se ha incrementado en el último año un 18% en la Comunitat Valenciana, según datos del Consejo General del Notariado. Euroval, la quinta tasadora de España, explica que en los últimos meses se ha producido un "efecto champán" por la demanda de miles de familias valencianas que descubrieron durante el confinamiento que su vivienda no les gustaba. Los analistas de la tasadora consideran que ese fenómeno está pasando y prevén que la vivienda apenas subirá un 2,4% entre 2022 y 2024 en la Comunitat Valenciana. 

En cualquier caso, la situación actual es que no hay suficientes inmuebles en el mercado. "Más que la subida de los tipos de interés me preocupa que no hay pisos. Todas las inmobiliarias nos estamos quedando sin propiedades. No hay suficiente oferta para atender tanta demanda", afirma Cristina Recasens, fundadora de Recasens Real Estate. Además, los inversores están recalentando el mercado con la adquisición de viviendas destinadas al alquiler. Recasens asegura que un piso de menos de 70 metros cuadrados en un estado aceptable en el centro de València ronda los 175.000 euros porque a los inversores les salen los números.

Sin embargo, la compra para alquiler también tiene sus riesgos. "En época de crisis el ladrillo es un valor refugio, pero los últimos cambios legislativos que han dado más derechos a los inquilinos preocupan a algunos inversores que ahora apuestan por los locales comerciales. Yo creo que se equivocan porque es mucho más interesante invertir en vivienda", subraya Nora García. 

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