Hace solo una década contratar una hipoteca para adquisición de vivienda a tipo fijo era casi una extravagancia. De hecho, solo una de cada 10 hipotecas tenía esta característica. Los créditos a tipo variable fueron la estrella durante el boom inmobiliario en España, hasta alcanzar, en el 2007, el 90% de todas las nuevas contrataciones de nuevo crédito a la vivienda. Fueron también los años en los que se concedieron los préstamos de mayor importe, coincidiendo con unos precios de los pisos que llegaron a estar hasta un 40% y un 50% por encima de los actuales. A pesar del pinchazo de la burbuja, todavía se produjo un pequeño repunte de la demanda de tipos variables, con productos por parte de la banca que llegaron a estar referenciados al Euríbor más un escaso 0,25% en el momento álgido de la llamada guerra hipotecaria entre entidades financieras.Una situación que ha cambiado radicalmente respecto a la oferta en los últimos cinco años. Hasta ahora casi no se notaba porque la cifra de transacciones era mínima, pero con la recuperación de las ventas en el sector inmobiliario y el alto volumen de renegociaciones, los tipos fijos vuelven a estar de moda.
Unos créditos a tipo variable a largo plazo contienen un mayor riesgo para los bancos que hipotecas a tipo fijo para el mismo periodo de tiempo, sobre todo si las segundas se ofrecen con unos índices más elevados para garantizar que no habrá pérdidas de rentabilidad para la entidad. El riesgo se incrementa si la cantidad prestada es muy elevada en relación con los ingresos del que pide el crédito. La Asociación Hipotecaria Española creó un simulador de hipotecas en el que recomendaba a los futuros hipotecados que no se basasen solo en el importe de la cuota mensual con los tipos vigentes en el momento de contratar, sino que hicieran previsiones de hasta cuánto podría ascender su pago mensual si los tipos de interés del dinero tiraban al alza.
En el otro lado, la banca se protegió contra posibles bajadas de tipos con las cláusulas suelo. Aunque en muchos casos se pasó, y acabó convirtiendo lo que debería ser una hipoteca a tipo variable a una de tipos fijo de hecho (como consta en algunas sentencias judiciales), dado el escaso margen real de bajada que permitía el contrato, disimulado, eso sí, con un techo a favor del cliente con unas cifras que nunca han alcanzado los tipos de referencia.
CAMBIOS LEGALES
Las batallas legales contra estas limitaciones a las bajadas, unidas a las sentencias que han dado la razón a los denunciantes y a las exigencias de las autoridades europeas de adaptar la ley hipotecaria española a la mayor protección de los consumidores que rige en la legislación comunitaria han jugado a favor del cambio a hipotecas a tipo fijo. Las financiación barata a largo plazo para la banca y el peligro de un Euríbor en tasas negativas durante un periodo relativamente largo están también detrás de las nuevas ofertas de hipotecas a tipo fijo. Este cúmulo de circunstancias han provocado un vuelco en la contratación del crédito a la vivienda según el tipo de interés. De aquel 90% de todos los contratos alcanzado en el 2007 se ha bajado a un 62,9% en el 2015, mientras que los de tipo fijo que solo suponían el 10% hace casi una década, en el 2015 habían ascendido hasta el 37,1%, según el informe económico anual de la Asociación Hipotecaria. Y, según los últimos datos del Banco de España, en lo que llevamos de año, este tipo de hipotecas han superado ya el 40% de las nuevas contrataciones (incluidas en este caso las renegociaciones de préstamos).
El crecimiento de la demanda de créditos a tipo fijo ha ido paralelo al aumento de ofertas por parte de la banca, que se está decantando por este producto de forma cada vez más clara. Aunque el tipo al que se está ofreciendo, entre un 2% y un 3,5% de media, sigue siendo, de entrada, más alto que el de las hipotecas a tipo variable.
