El volumen de inversión acumulado anual en el sector inmobiliario español alcanzó los 11.630 millones de euros en el 2018, lo que supone un incremento del 8% sobre el 2017. Si a este volumen se añaden las operaciones corporativas con subyacente inmobiliario, el volumen se aproximó a los 19.000 millones de euros, lo que supondría un récrod de inversión desde la salida de la crisis, de acuerdo con el último informe de BNP Paribas Real Estate en España. Destaca el informe que el interés de los inversores por el inmobiliario español ha situado al año 2018 como el de mayor actividad de la década.
En el cuarto trimestre del año, el volumen de inversión directa en activos inmobiliarios -oficinas, naves logísticas, hoteles, 'retail' y residencial- alcanzó un total de 3.700 millones de euros, lo que representó un 58% más. La evolución de la acitividad inversora ha estado, por tanto, por encima de las expectativas del sector al inicio del ejercicio.
"El buen momento por el que pasan los fundamentales del mercado, con niveles de ocupación en máximos y las rentas estabilizadas o en fase de expansión en los mercados más consolidados, unido al exceso de capital y las pocas alternativas que ofrecen otros productos financieros, han propiciado una actividad frenética en el mercado de inversión", pone de manifiesto el informe.
Por tipología de activos, la actividad comercial (retail) fue la más destacada del año. El volumen invertido en activos comerciales durante 2018 alcanzó los 4.280 millones de euros, lo que supone un 23% más que la registrada en 2017. Durante el cuarto trimestre, la inversión ha alcanzado los 1.260 millones de euros, por lo que este sector ha alcanzado una cuota de mercado trimestral de 35%. La operación de mayor volumen del último trimestre del año ha sido la compra del portfolio de tres centros comerciales Max Center, Gran Casa y Valle Real- por parte de Sonae Sierra y Perter Varbacka por un total de 485 millones de euros.
Rentabilidades comerciales
La demanda de los inversores por el 'retail' de calle fue elevada, ya que lo consideran un producto muy estable. Asimismo, se observa un elevado interés de suelo para el desarrollo de parques de medianas, ante la escasez de oferta de esta tipología de activo. Las rentabilidades continúan en niveles de 3,00% para locales 'prime'; de entre 5,00% y 5,25% para los centros comerciales 'prime' y de 5,75% para los parques de medianas 'prime'.
En cuanto al mercado de oficinas, el volumen de inversión registrado del cuarto trimestrefue de 986 millones de euros y el acumulado anual alcanzó los 2.228 millones de euros. Esto supone un ligero descenso anual del 4%. La escasez de producto en venta hizo que se materializaran muchas menos operaciones en 2018 que en 2017. La rentabilidad 'prime' del mercado de oficinas se ha mantenido en el 3,25% en Madrid y en 3,50% en Barcelona.
El mercado logístico sigue al alza. El incremento del comercio electrónico y el buen momento del consumo y de la economía han lanzado la inversión en esta tipología de activos. El volumen de inversión registrado en el cuarto trimestre del año ha sido de 400 millones de euros, mientras que la cifra total acumulada del año marca un nuevo récord de inversión, 1.300 millones de euros, lo que supone un 30% más que en 2017. La escasez de producto, unido a la elevada presión inversora setradujo en un ajuste de las rentabilidades considerable, lo que ha situado la yield primeen el mercado logístico en 5,30% en el cuarto trimestre 2018.
Los inversores
Los fondos de inversión fueron los grandes protagonistas del mercado, al representar el 61% del total del volumen transaccionado en 2018. Las socimis han estado muy presentes en el mercado de inversión, tanto desde el lado del comprador o vendedor como en las principales transacciones de suelo para desarrollar nuevo producto. Finalmente, se destacó la presencia de los 'family office' (inversores privados) con adquisiciones, generalmente, por volúmenes inferiores a 50 millones de euros.
Las inversiones alternativas se mantuvieron en el punto de mira de los inversores, principalmente atraídos por residencias de estudiantes, clínicas y residencias de la tercera edad. El volumen acumulado en esta tipología de activos ha alcanzado los 600 millones de euros en 2018.
