La última reforma de la ley de arrendamientos urbanos del 2013 introdujo una serie de cambios que hay que conocer en la firma de cualquier contrato de alquiler de una vivienda o un local. Elmarco legal (el BOE del 2013) establece los deberes y obligaciones de arrendadores y arrendatarios.
Duración del contrato de alquiler
La duración del contrato de alquiler se puede pactar libremente entre el propietario de la vivienda y el inquilino, aunque el periodo de tiempo mínimo del contrato se redujo de cinco a tres años en la última reforma legal. Pasado ese tiempo y si ninguna de las dos partes se pronuncia, el inquilino tendrá derecho a un año más de prórroga tácita. Normalmente esa prórroga se incluye también en el contrato.
Interrupción del contrato
El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él, familiares directos o cónyuge -en casos concretos de separación, divorcio o nulidad-. Si es así, el casero debe informar al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.
También es posible la rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino. Tras los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso cuando quiera siempre que avise con 30 días de antelación, sin tener que pagar ninguna inmenización, aunque en algunas ocasiones los contratos incluyen la pérdida de la fianza. La nueva ley de fomento del alquiler también contempla que casero e inquilino puedan pactar en el contrato que si el inquilino deja el piso de alquiler indemnice al casero con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Estas indemnizaciones no se aplicarán en caso de fuerza mayor.
Actualización del precio de la renta y de la fianza
El arrendador o propietario ya no tiene que ajustarse a las subidas del IPC general para subir el alquiler. Puede actualizar la renta cada año en los términos que se acuerde libremente en el contrato.
La fianza no se actualiza durante los tres primeros años de alquiler. Pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el casero podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
Venta del piso con inquilino
Si se vende el piso alquilado y el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en el piso hasta la finalización del contrato, incluida la prórroga tácita. Si no está inscrito y el nuevo propietario quiere acabar con el alquiler, el inquilino tiene derecho a quedarse en el piso durante tres meses desde que se le notifique fehacientemente la compraventa e intención de finalizar el alquiler. Casero e inquilino pueden pactar la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente sin importar la duración del contrato de alquiler.
Obras en el piso alquilado
Se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada. Si el casero realiza obras de mejora en la vivienda y han transcurrido tres años de alquiler, podrá subir la renta. El inquilino puede adaptar la vivienda si es necesario por cuestiones de discapacidad o edad (más de 70 años), siempre que no afecte a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoque una disminución en su estabilidad o seguridad.
Desahucio de inquilinos morosos
La normativa agilizó el desahucio de los inquilinos. Los inquilinos con un contrato inscrito en el Registro de la Propiedad con un solo mes de impago tendrán un plazo de diez dias para pagar desde el momento en que el casero requiera judicial o notarialmente a su inquilino moroso para que pague. Si al cabo de 10 días no ha contestado o sí que lo hace aceptando la resolución, se acaba el alquiler, aunque el desalojo de la vivienda se debe realizar vía judicial, proceso que puede alargarse considerablemente.
Creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler
Una vez se cree el registro, los caseros podrán comprobar si su futuro inquilino aparece inscrito ahí. Para hacerlo deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que aparezca identificado dicho inquilino. Las personas incluidas en el registro pueden pedir que se les quite del mismo cuando salden su deuda. No obstante, su constancia en el registro tendrá una duración máxima de seis años, tras este periodo se cancelará de forma automática su inscripción.
