La incorporación de la demanda nacional va a ser el motor de la recuperación del sector inmobiliario residencial, pero el lubricante será el crédito. El gran volumen de liquidez que el Banco Central Europeo (BCE) está proporcionando al mercado no solo va a disparar los volúmenes de nuevo préstamo concedido, sino que además va a rebajar los criterios de concesión. "La financiación ha vuelto a la promoción", consideran Ignacio San Martín y Félix Lores, responsables del sector inmobiliario de BBVA Research. En el 2014, esa financiación tocó fondo, con 2.000 millones de euros de nuevo flujo. En el 2015 se ha casi duplicado, hasta los 3.000 millones.
El crédito a las pymes crece a un ritmo del 15% y el destinado a familias sube el 25%. En este segmento, las nuevas hipotecas avanzan a un ritmo del 40%. Pero, según destaca San Martín, "el aumento de la financiación se está produciendo en un entorno de menor riesgo para las familias. Las entidades financieras estamos percibiendo menos riesgo en las operaciones, a pesar de que aumenta el flujo de crédito", destaca. Con el descenso de los tipos de interés, una familia media con un crédito al 2,5% e ingresos de 24.500 euros y una capacidad de financiación de 160.000 euros, debería encontrarse con tipos de interés por encima del 4% para tener dificultades para retornar el crédito.
Esa situación que genera un nivel de nula morosidad en el nuevo crédito, además, se produce en un momento en el que los precios de la viviendas van al alza, con lo que el valor de estas también sube. "Vemos un margen amplio para que el riesgo de los créditos a las familias pueda tensionarse. A medio plazo no esperamos tipos al 4%, el riesgo del empleo también está limitado y dado que los precios ya han dejado de caer, no se producirá una caída del valor de las hipotecas como pasó durante la crisis", describe el especialista inmobiliario.
CUESTIÓN DE LIQUIDEZ
Ante esa situación, el sector financiero comienza a relajar las criterios de concesión de créditos y se llega a superar el 80% del valor de la vivienda que se ha mantenido en los últimos tiempos como una norma inquebrantable. "Nosotros estamos dando créditos por el 90% del valor y en algunos casos se financian el 100%. Tenemos un programa para rentas más humildes en el que se financia hasta el 100% de la compra. Ellos pagan los arreglos necesarios y pagan los impuestos, pero cubrimos la hipoteca", destaca San Martín. Lo relevante es la capacidad de crecimiento de la actividad crediticia. Hay mucha liquidez, tanto para la promoción como para los adquirentes. "Se ha abierto el grifo", destaca.
La incorporación del comprador nacional al mercado es otro de los factores que definen la recuperación del sector. Y este fenómeno permitirá sustituir la demanda extranjera que es la que más ha crecido en los últimos años. "La demanda extranjera tiró del mercado en el 2014. En el 2015 se incorporó algo la nacional. Y pensamos que en el 2016 la demanda determinante será la nacional. Para alquiler y compra", destaca San Martín. Si bien el servicio de estudios del banco considera que la compra crecerá más que el alquiler. "A nivel general no hay la percepción de que los precios han cambiado de tendencia, y por eso el alquiler puede tener interés, pero cuando el fenómeno se haga más claro se tenderá de nuevo a la compra por encima del alquiler".
