Un arquitecto pagará 295.000 euros a un cliente por no avisarle de que la finca que compró no es edificable

En la recta final de la década pasada se asentaron, con el aval de los tribunales, una serie de decisiones urbanísticas del Concello de Vigo que implican que ya no se puedan construir viviendas en la isla de Toralla. El razonamiento es sencillo: como toda la red vial interna es privada, las fincas sin construir no tienen acceso a una vía pública pavimentada y, por tanto, está vetada la edificación en ellas.

Esa realidad urbanística está en la base de un pleito de cifras muy elevadas para el común de los mortales. Y es que un arquitecto de Vigo tendrá que abonar a un cliente más de 295.000 euros por no advertirle de que la finca que estaba intentando comprar, y que finalmente adquirió, no es edificable, pese a estar rodeada de otros chalés. El profesional fue contratado para asesorar sobre el aprovechamiento urbanístico y la posterior redacción del proyecto para la obtención de licencia.

La compraventa se formalizó a finales de 2016 y, poco después, el dueño de una finca próxima advirtió al demandante de que el Concello le había negado la licencia por carecer del acceso a la vía pública, suponiendo que la otra parcela también estaría afectada. Ambos, de hecho, trataron de coordinar una estrategia jurídica para lograr el permiso en el juzgado de lo contencioso-administrativo, una vía que zanjó el Tribunal Supremo en 2021.

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Contencioso perdido

Una vez cerrada la posibilidad de hacer el chalet previsto en el privilegiado enclave, el comprador demandó al arquitecto que desde 2014 le asesoró para sacar el máximo partido a la finca. Le reclamaba 183.520 euros por la diferencia entre lo que pagó por la parcela (240.000 euros) y el valor que le asignó el perito una vez constatado que no se puede construir; el impuesto de trasmisiones patrimoniales abonado, los honorarios del arquitecto, el pago del estudio arqueológico y otros trámites y los gastos del pleito contencioso perdido contra el Concello. Un total de 295.655,73 euros.

«La prueba practicada acredita que el técnico demandado no asesoró debidamente al actor sobre las condiciones urbanísticas de la parcela con anterioridad a que instrumentase la compra de la finca», concluyó en su día la titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vigo, una decisión que acaba de ratificar la Audiencia Provincial. Esta segunda sentencia no ha sido recurrida, por lo tanto, es firme.

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El arquitecto basó su defensa en que su cliente, en realidad, sabía desde el principio de las dificultades urbanísticas de la parcela y esgrimió en esa línea una batería de argumentos que los magistrados, no obstante, han desechado.

Desconocimiento

«Es muy llamativo que todos los testigos vinculados al sector inmobiliario (el propio arquitecto o el gestor que realizó la venta), salvo el técnico municipal, manifiestan que desconocían la naturaleza privada del vial que impedía edificar la parcela», destaca la jueza de instancia, que añade que ello no exime al profesional, porque había elementos que permitían albergar dudas sobre el carácter público del vial. En ese sentido, añade que todas las consultas que constan al ingeniero del Concello versaron sobre si contaba con mayor o menor edificabilidad.

La defensa del arquitecto aportó un correo en el que recomendaba condicionar la escritura de compraventa a la obtención de la licencia municipal. Sin embargo, los togados creen que ese mensaje solo se refería a la incertidumbre de cuánto se tardaría en lograr el permiso, sin que se expresasen dudas sobre que este pudiese malograrse.

También pretendía que se le diese más valor al testimonio de otro arquitecto, que contó en el juicio que desde el comienzo se informó al cliente de la posibilidad de que se le negase la licencia. Pero no se le concedió peso a su declaración por ser amigo personal y socio del demandado; la defensa negaba este último extremo, pero el primer presupuesto entregado en 2014 aparecía emitido por ambos.

Precio rebajado

Otro argumento que buscaba demostrar que el comprador era consciente de los obstáculos urbanísticos se basó en el precio de la compraventa. La familia vendedora pedía 600.000 euros, que luego rebajó a 375.000 para, finalmente, cerrar la operación en 240.000 euros. «La mera rebaja no podría considerarse ni siquiera como indicio suficiente para tener acreditado que respondió al conocimiento de la existencia de dificultades para obtener la licencia», replica la Audiencia Provincial.

Una baza más que jugó la defensa del arquitecto es que su cliente es el administrador de una firma dedicada a la compraventa y arrendamiento de inmuebles. No era, por tanto, un lego en la materia, como también había demostrado al intercambiar correos sobre la edificabilidad de la parcela. Aunque pudiera tener conocimientos de urbanismo, contestan los magistrados, «precisaba la el asesoramiento de quien, como arquitecto tenía la condición de facultativo con especiales conocimientos de la normativa técnica y urbanística».

En cuanto a la indemnización, el arquitecto pretendía rebajarla a 12.000 euros por el concepto de ineficabilidad temporal, apelando a que en el futuro sí se pudiese construir en la finca. Esgrimía que si los propietarios de la isla deciden ceder el vial al Concello ya se podrá levantar el chalet, pero los magistrados tachan esa posibilidad de «un hecho meramente hipotético». Ni se ha probado la voluntad de la comunidad en ese sentido «ni siquiera se concreta cuál pudiera ser el interés de los demás copropietarios en ceder su titularidad privativa».

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