La Audiencia ve «desproporcionado» que una inquilina de renta antigua con un alquiler «ínfimo» reclame reparar unas filtraciones

La ley de 1964 por la que todavía se rigen los alquileres de renta antigua establece que los propietarios deberán hacerse cargo de las «reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido». Apelando a esa norma, una inquilina de un edificio del centro de Vigo reclamó por vía judicial que sus caseros acometiesen una serie de arreglos para frenar las filtraciones que sufría. Sin embargo, la Audiencia Provincial ha rechazado su demanda, como antes había hecho el Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de la ciudad.

Si la legislación parece tan clara, ¿por qué los jueces no dan amparo a la petición de arrendataria de este apartamento, situado en un inmueble del año 1900? La sentencia de la Sección Sexta desgrana varios motivos, partiendo de un principio recogido en la misma ley franquista, a saber, que el cumplimiento de las obligaciones «se acomodará a las reglas de la buena fe».

Los magistrados, antes de entrar en el detalle del caso, consideran que las reclamaciones de la mujer «resultarían objetivamente desproporcionadas» en relación con la «ínfima renta» que paga por el alquiler. La obligación de asumir las reparaciones ha de «matizarse y atemperarse» a fin de que «no se quiebre el principio de equivalencia de las prestaciones», que debe tener en cuenta la proporción entre la mensualidad y el coste de las obras a realizar.

La inquilina paga 60,10 euros al mes por un piso de 150 m2 en el centro de Vigo; uno de los argumentos de su defensa es que los dueños no quieren seguir alquilando la propiedad, sino que tienen «un claro y único interés en realizar una operación inmobiliaria».

Una vez enunciada esta premisa, la sentencia examina las reclamaciones de la inquilina, que reclamaba la impermeabilización de la fachada, el tapado de huecos en la misma, el sellado de un tragaluz y el cambio de las tuberías, obras que su perito estima en unos 5.000 euros.

Comparación entre peritos

El informe pericial de los denunciados, al que los togados otorgan mayor credibilidad en todo el fallo, explica que las patologías de la fachada se corresponden a la propia construcción del edificio, al estar compuesta por sillares de piedra revestidos interiormente, pero sin aislamiento ni cámara. En todo caso, reduce los defectos a «daños estéticos que no conllevan riesgo estructural», aunque sí admite la existencia de humedad por condensación y colonias de hongos en varias estancias.

Los magistrados consideran que impermeabilizar la fachada «excede ampliamente el concepto de reparación, en tanto que constituiría una mejora sustancial del edificio». La renta «mínima y simbólica» que asume la inquilina no justifica, a su entender, que la fachada quede «en condiciones distintas y ajenas a las que tenía» cuando se firmó el contrato, en 1962. Obligar a ejecutar estos trabajos «equivaldría a destruir el principio de reciprocidad de intereses».

En cuanto al cambio de tuberías, el fallo lo descarta por no concretarse en la demanda cuáles eran las obras a realizar. Y para el tragaluz, por el que se admite que entra agua en los días de temporal, aplica un similar criterio.

En todos los aspectos analizados, tanto la Audiencia como el juez de instancia coinciden en darle mayor validez a la perito de la parte demandada, cuyo informe ven «más completo, extenso y detallado», a la «inconcreción manifiesta» del documento de la demandante, «que omite detallar no solo las concretas causas productoras de los daños» y también las reparaciones específicas que se tendrán que acometer. También destacan la titulación de una —arquitecta técnica con grado en ingeniería de edificación— frente a la otra, ingeniera de minas.