La justicia aclara las dudas: ¿Quién debe pagar las reparaciones de elementos comunes en una comunidad?

Las comunidades de propietarios vuelven a estar en el centro del debate judicial. Dos recientes resoluciones, dictadas por la Audiencia Provincial de Madrid y la Audiencia Provincial de Baleares, han reiterado un principio básico del régimen de propiedad horizontal: todos los vecinos deben contribuir a los gastos comunes, aunque el daño afecte directamente a uno solo o exista una responsabilidad compartida con terceros.

En el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid, un vecino de una comunidad en Torrelodones llevaba más de 15 años sufriendo inundaciones de aguas fecales en su vivienda. El origen del problema estaba en un defecto estructural de la red de saneamiento del edificio, un elemento común. El propietario acudió a los tribunales para exigir que la comunidad asumiera la reparación, solicitó una indemnización por daños morales y pidió no tener que pagar su parte proporcional de las obras, alegando que la comunidad conocía el problema desde hacía tiempo y no había actuado.

La comunidad admitió que el fallo afectaba a un elemento común y que debía repararse, pero defendió que el coste debía repartirse entre todos los vecinos, como establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y negó que existiera base suficiente para reconocer daños morales. El juzgado dio parcialmente la razón al demandante y ordenó a la comunidad presentar un proyecto técnico para reparar la red de saneamiento, solicitar presupuestos, convocar junta, contratar a la empresa adjudicataria y ejecutar la obra, informando al juzgado del cumplimiento de cada paso. Sin embargo, dejó claro que el propietario debía pagar su parte como el resto y que no se habían acreditado daños morales.

La Audiencia Provincial de Madrid ratificó esa decisión. Subrayó que no existía daño moral acreditado, que no se había cuantificado la indemnización conforme exige el artículo 219.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que la LPH no permite dispensas individuales salvo pacto expreso. También rechazó que pudiera apreciarse mala fe de la comunidad por no acudir a un acto de conciliación previo, al no haberse notificado debidamente el procedimiento a su representante.

Responsabilidad compartida en Baleares

Por su parte, la Audiencia Provincial de Baleares ha resuelto un conflicto entre una comunidad de propietarios y una empresa de instalaciones tras unas obras de limpieza en un solar colindante que causaron daños en el muro delimitador del edificio. En primera instancia, un juzgado de Palma había atribuido el 60% de la responsabilidad a la comunidad. Sin embargo, la Audiencia estimó el recurso de la empresa y declaró que debía asumir el 40% de los daños, correspondiendo el 60% a los vecinos.

La magistrada apreció concurrencia de responsabilidades. Según la sentencia, además de los daños ocasionados por los trabajos de acondicionamiento, el muro presentaba un estado deficiente y una antigüedad de unos 70 años, por lo que estaba pendiente de una actuación por parte de la comunidad.

“En suma —concluyen los magistrados— el muro se encontraba en deficiente estado y pendiente de una actuación por parte de la comunidad, y la actuación posterior de Cobra al retirar la higuera y los postes agravó su estado, considerando que la principal responsable de los daños en el muro es la propia comunidad de propietarios quien debe asumir el 60% de la reparación, correspondiendo a la empresa Cobra asumir el 40% de los daños, al haber contribuido con su acción a agravar los mismos”.