El Tribunal Supremo lo deja claro para comunidades de Castellón: esta es la diferencia entre terraza y cubierta

¿Es posible que una zona común de tu edificio pase a manos de un solo vecino? El Tribunal Supremo dice que sí, pero con condiciones muy específicas, pues ha puesto fin a una de las discusiones más habituales en las comunidades de propietarios: no todo lo que está en la parte superior de un edificio es intocable ni tiene la misma consideración jurídica. En una reciente sentencia, el alto tribunal delimita con claridad la diferencia entre cubierta y terraza y explica en qué casos una superficie situada en la azotea puede llegar a convertirse en propiedad privativa por el paso del tiempo.

El caso partía del acuerdo de una comunidad que exigía a la dueña de un ático desalojar una zona de aproximadamente 34,5 metros cuadrados situada en la planta de cubierta. Los vecinos entendían que se trataba de un elemento común que no podía destinarse al uso exclusivo. La propietaria, sin embargo, defendía que había utilizado ese espacio durante décadas, primero como tendedero y más tarde como terraza, y reclamó judicialmente que se reconociera su dominio.

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La clave del litigio estaba en determinar la naturaleza del espacio. Si se trataba de una cubierta -elemento común por naturaleza según el artículo 396 del Código Civil-; no cabía su adquisición por el paso del tiempo. Pero si era una terraza configurada como elemento común por destino, el debate cambiaba: en ese caso, sí podría adquirirse por prescripción adquisitiva si concurrían los requisitos legales.

El Supremo respalda la distinción. La cubierta, por su función estructural, no puede desafectarse ni apropiarse por el transcurso del tiempo. La terraza, en cambio, tiene un margen de configuración mayor dentro del régimen de propiedad horizontal y puede ser objeto de usucapión si se acredita una posesión en concepto de dueño y no por mera tolerancia.

La sentencia también reprocha a la comunidad haber planteado el recurso de casación como si fuera una nueva instancia, cuestionando hechos ya fijados por los tribunales inferiores. Según el alto tribunal, no basta con afirmar que se trata de “la azotea” o de un espacio situado en la cubierta; lo determinante es la función que cumple y cómo ha sido utilizado.

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En cuanto a la usucapión, el Supremo recuerda que no se presume. Es necesario demostrar una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal, con signos externos claros de apropiación y sin oposición eficaz por parte de la comunidad. En el caso analizado, pesaron elementos como el uso exclusivo prolongado desde los años setenta y la configuración del acceso, vinculado directamente a la vivienda.

La resolución tiene importantes consecuencias prácticas. Para las comunidades, supone un aviso: la falta de reacción ante un uso exclusivo prolongado puede acabar consolidando derechos. Para los propietarios, deja claro que no basta con utilizar un espacio durante años; es imprescindible que la posesión tenga apariencia de dominio y no derive simplemente de la permisividad vecinal.