Confirmado en Castellón: Puedes denunciar a tu vecino si realiza obras sin cumplir la normativa

El sonido de un taladro a primera hora o el trajín de una reforma en el piso de al lado son escenas habituales en cualquier comunidad. Cambiar el suelo, renovar la cocina o sustituir una bañera por un plato de ducha entra, en general, dentro del derecho del propietario a mejorar su vivienda. Pero ese derecho tiene límites claros y, cuando se cruzan, la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH) abre la puerta a que la comunidad actúe, incluso en los tribunales.

La clave está en el artículo 7 de la LPH. Este precepto permite al dueño de un piso o local modificar “elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios” de su inmueble, siempre que la obra no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Dicho de forma sencilla: se puede reformar, pero no a cualquier precio.

Además, la norma impone una obligación que suele pasarse por alto y que evita muchos conflictos: antes de empezar, el propietario debe comunicar previamente esas obras a quien represente a la comunidad, normalmente el presidente. No es un simple gesto de cortesía, sino un requisito que la ley menciona expresamente.

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¿Y qué ocurre cuando los trabajos afectan a la comunidad? El mismo artículo 7 es tajante: el propietario no puede realizar alteraciones en el resto del inmueble, es decir, en elementos comunes. Y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes en zonas comunes, debe comunicarlo sin demora al administrador, en lugar de actuar por su cuenta.

La LPH también contempla otro foco habitual de problemas: las actividades que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades “molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” o las prohibidas en los estatutos. Si una obra o su ejecución encaja en ese tipo de supuestos, la comunidad dispone de un procedimiento para reaccionar.

El primer paso pasa por el presidente: a iniciativa propia o a petición de cualquier propietario, debe requerir al vecino infractor para que cese en la actuación indebida, con el aviso de que, si persiste, se iniciarán “las acciones judiciales procedentes”. Si el conflicto continúa, y previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada, el presidente puede interponer una acción de cesación ante los tribunales, que se tramita por el juicio ordinario.

Una vez presentada la demanda, el juez puede acordar medidas cautelares, entre ellas la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia. Y si la sentencia es estimatoria, las consecuencias pueden ir más allá de una simple sanción: puede ordenarse el cese definitivo, fijarse una indemnización por daños y perjuicios y, en los casos más graves, acordarse la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un tiempo máximo de tres años, según la gravedad y los perjuicios causados. Si quien incumple no es el propietario (por ejemplo, un inquilino), la resolución puede extinguir sus derechos sobre la vivienda o local y acordar su lanzamiento.