Las casas construidas por fondos de inversión en suelos públicos afrontan un nuevo reto: la financiación

Entre finales de 2021 y principios de 2022 se cerró unas de las mayores operaciones del inmobiliario, no tanto por el importe, sino por su singularidad. CaixaBank cerró un préstamo de 400 millones de euros a Avalon Properties, la filial española del fondo norteamericano Ares, y a Culmia para construir más de 5.000 viviendas. Estos inmuebles, cuyo fin era alquilarse a un precio asequible (por debajo de mercado), formaban parte del Plan Vive, el primer plan de colaboración público-privado en el que una administración cedía suelo a empresas privadas para la puesta en marcha de estas infraestructuras.

Después de la complicación legal, burocrática y administrativa de sacar adelante un plan como esto, era necesaria la presencia de una entidad financiera que respaldase el proyecto. A pesar de que la banca tradicional, entre ellos las principales entidades del país, estaban dispuestas a participar, a la hora de la verdad solo CaixaBank aguantó el tipo y concedió el capital necesario. Lo hizo en un entorno de tipos de interés al 0%, aunque con la inflación acechando a la economía mundial boyante en liquidez.

Culmia, y Avalon, y en especial la Comunidad de Madrid, lograban sacar adelante el proyecto con una fórmula de financiación novedosa, a largo plazo (más de ocho años) y a un tipo de interés que permitía obtener un pequeño margen por alquilar las viviendas. Sin embargo, a pesar de la complicación de esa operación, nada tiene que ver con lo que ocurre casi dos años después, con un entorno macroeconómico diferente, pero con más adjudicaciones.

Dos planes de colaboración público-privada negociando la financiación

En la actualidad hay dos planes de colaboración público-privada pendientes de cerrar acuerdos de financiación, que lo deberán hacer sí o sí en las próximas semanas: la fase dos del Plan Vive, con más de 1.100 viviendas, y el derecho de superficie impulsado por el Consistorio madrileño, con más de 2.000 casas. "Va a ser difícil. Hoy en día no hay nada firmado y estamos todos empezando obras con fondos propios", comenta un directivo de una de las empresas presentes en uno de estos proyectos.

La banca ha cambiado radicalmente, no solo los tipos a los que está dispuesto a prestar el capital, sino en las condiciones que exige. "En la primera fase del Plan Vive, la banca dio créditos hasta por el 70% de los costes del proyecto. Ahora no están dispuestos a alcanzar un loan to cost (préstamo sobre el coste del proyecto) y exigen que las compañías pongan más capital. Ya no vale decir que vas a poner el 30% o 40%, tienes que tenerlo y ponerlo encima de la mesa antes de que te den el préstamo. Esto lastra los números de la operación y el retorno sobre el capital", señala este mismo directivo.

Las entidades financieras están exigiendo, no solo más capital, sino la contratación de seguros de impago y más garantías, además de que el tipo al que están dispuestos a prestar se ha disparado por dos o por tres en los últimos meses. Esto complica la viabilidad de los planes porque las rentabilidades brutas oscilan entre el 5% y el 7%, que en neto se reduce mucho si el interés a pagar es el 3% y no el 1,5%. "Están pidiendo todas las garantías del mundo y más. La banca está siendo mucho más garantista", señala otro de los primeros espadas del sector inmobiliario patrio.

Los bancos prefieren el proyecto de Almeida al de Ayuso

Lo que sí parece claro es que hay más apetito de la banca para entrar a financiar el proyecto del Ayuntamiento, que es un derecho de superficie, y no en una concesión demanial, como lo es Plan Vive. Entidades como Banco Santander o BBVA han mostrado su interés, no como en el Plan Vive, por ahora más reticentes. En este sentido, otro directivo entrevistado añade: "Es normal que prefieran financiar un derecho de superficie que una concesión demanial porque el primero la administración puede llegar a venderlo y el segundo no. Además, en teoría, una concesión demanial tiene alquileres mucho más bajos".

Al menos uno de los adjudicatarios del plan lanzado por exdelegado de Urbanismo en el Consistorio en la anterior legislatura, Mariano Fuentes, ha sido ya capaz de financiar la construcción con una de las tres entidades mencionadas, pero a un loan to cost del 60% a un tipo "altísimo", aunque fijo, según confirma una fuente cercana a ese acuerdo. En este proyecto juega un papel relevante que tres de los cinco paquetes que hay tienen ya un comprador: Bankinter Investments comprará un lote a cada uno de los adjudicatarios, aunque la operación aún no está escriturada, pero sí cerrada "al 99%".

El módulo de vivienda protegida y los ICO, en vilo

Por otro lado, hay un factor que puede cambiar el tablero de juego, la subida del módulo de vivienda protegida que ultima la Comunidad de Madrid, según adelantaron la pasada semana El Economista y El Mundo. Según una de las fuentes entrevistadas, dependiendo de como se articule la actualización, puede replicarse también en la vivienda protegida en alquiler, lo que permitiría subir los alquileres a los adjudicatarios de estos planes de colaboración público-privada. Esto, a su vez, permitiría obtener más ingresos y mejores condiciones de financiación.

También están pendiente los adjudicatarios de los 4.000 millones que activará el ICO, con cargo a los fondos europeos, para financiar la ampliación del parque de vivienda en alquiler asequible. Esta medida fue anunciada en abril, durante la campaña de las elecciones autonómicas, y no estará listo antes de que finalice 2023. Fuentes consultadas no esperan que empiecen a repartirse antes de la segunda mitad del 2024 y su tipo de interés no será muy inferior al que ofrece ahora la banca, aunque sí tendrán mejores condiciones, como carencias durante la construcción.