La vivienda vive los momentos más altos del ciclo --con un aumento de precio del 66,5% en los últimos cinco años-- y se augura que la cuesta abajo está al llegar. La cuestión es si el aterrizaje será suave o en picado. La experiencia histórica enseña que el anterior ciclo inmobiliario (de 1985 a 1996) incluyó dos años de ligeras caídas de precios dentro de un periodo de cinco años de práctico estancamiento. Ello sirve a los tasadores para prever que el pinchazo no será dramático y que hasta será más leve que el anterior.

El análisis de lo que sucedió en el pasado cobra ahora más interés que nunca. El Gobierno está a punto de aprobar una nueva orden ministerial que pretende reforzar la prudencia en la tasación de inmuebles para hipotecas atendiendo a la evolución del anterior ciclo inmobiliario. Según el Ministerio de Economía "el texto introduce el concepto de valor hipotecario, sustituyendo al de valor de mercado, con el objeto de eliminar la incidencia del ciclo inmobiliario en el precio de los inmuebles".

NUEVA NORMATIVA

Según Economía, las actuales normas "hacen que el valor de mercado español sea comparable, en cuanto a calidad, con el valor hipotecario definido en la directiva comunitaria". Por eso, no se esperan tasaciones a la baja que impidan hipotecas cercanas al precio de la vivienda. Según el presidente de la Asociación Hipotecaria de España, Gregorio Mayayo, "las entidades financieras seguirán dando los créditos que crean convenientes, del 70% o del 100% del valor de tasación.

Según Luis Leirado, presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación, Atasa, la normativa sólo obligará a tasar a la baja en casos concretos. "Nos parece que el cambio de ciclo inmobiliario que se avecina será menos intenso que el del periodo entre 1990 y 1995, a no ser que se produzcan factores extraordinarios, como una guerra", matiza.

"La vivienda nueva, bien ubicada, nunca perderá valor, a lo sumo, se estancará", explica José de Pablo, presidente de Sociedad de Tasación, la firma líder del sector. Los precios más fluctuantes se dan en la segunda residencia y en zonas costeras. De Pablo rechaza la existencia de una burbuja inmobiliaria: "Puede suceder que se estanquen los precios o que bajen un poco. Una burbuja es aquélla que estalla y no hay nada detrás, pero con la vivienda eso no pasa".

Sin embargo, el servicio de estudios del BBVA calcula que la vivienda ha subido el 40% en los tres últimos años y atribuye 15,3 puntos de este incremento a la burbuja inmobiliaria.