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Amortización adelantada

Los hipotecados de más renta anticipan los pagos hasta 1,6 veces más que los de menos ingresos

Banco de España, en Madrid. José Luis Roca

La inusitada escalada de los tipos de interés auspiciada por los bancos centrales para combatir la inflación ha provocado un fortísimo aumento de las cuotas hipotecarias en el último año y medio, lo que ha llevado a las familias que podían permitírselo a repagar de forma anticipada parte de sus créditos para reducir su deuda y frenar el golpe. Eso sí, con matices relevantes. Las amortizaciones anticipadas, así, se han centrado en las hipotecas variables, las afectadas por la subida del euríbor, pero también se han producido en las fijas, pese a que sus cuotas no varían. Y los hogares con más renta, y por tanto más recursos disponibles, han repagado anticipadamente hasta 1,6 veces más que los menos pudientes, según datos del Banco de España

Entre enero de 2022 y marzo de 2023, las familias realizaron amortizaciones anticipadas (superiores a las que estaban obligadas en sus pagos regulares) equivalentes al 9,2% del saldo de hipotecas variables existente al cierre de 2021 y al 6,4% de la cartera de hipotecas a tipo fijo. Los hogares con una renta anual superior a 47.199 euros, en concreto, repagaron antes de lo previsto el 11,7% y el 7,3%, respectivamente. En cambio, las familias con una renta anual inferior a 30.596 euros abonaron anticipadamente el 7,2% y el 5,4%. Entremedias se situaron aquellas con renta de entre 30.596 y 35.066 euros (7,7% y 5,7%), 35.066 y 40.245 euros (8,3% y 5,8%) y 40.245 y 47.199 euros (9,4% y 6,3%). Es decir, a mayor nivel económico, mayor capacidad de destinar ahorros a pagar el crédito, como era previsible.

"El aumento del coste de las hipotecas a tipo variable incrementó los incentivos a la amortización anticipada, lo que se vio reforzado por el hecho de que apenas hubiera aumentado la remuneración de algunos activos líquidos, como los depósitos", explicaba el propio Banco de España en un reciente informe. En el entorno de tipos ultrabajos previo a 2022, así, financiarse resultaba muy barato y tenía sentido económico endeudarse en lugar de ahorrar. A partir del año pasado, en cambio, las cuotas de los créditos se dispararon sin que los tipos de los depósitos hicieran lo mismo, con lo que tenía más sentido desendeudarse. El tipo medio de la cartera hipotecaria de la banca, así, pasó del 1,1% de enero de 2022 al 2,13% en diciembre y al 3,19% del pasado junio, mientras que el interés de los nuevos depósitos avanzó del 0,06% al 0,72% y al 2,21%, respectivamente.  

Menor cuota o plazo

El mayor ritmo de repagos de los hogares responde a que amortizar anticipadamente la hipoteca permite reducir la cuota (con lo que se paga menos al mes) o recortar el plazo de vencimiento del crédito (con lo que a la larga se abonan menos intereses). En consecuencia, como apuntaba el Banco de España en su informe, las familias han destinado una "parte creciente, aunque reducida" del ahorro extraordinario que acumularon durante la pandemia a repagar los créditos antes de tiempo: en una cuantía equivalente al 1,3% de su renta bruta disponible y de forma creciente desde 2021 y, sobre todo, 2022. 

Desde el cierre de 2014, así, los hogares han amortizado cada trimestre una media del 2,1% de su deuda entre pagos regulares y anticipados. El año pasado, y principalmente por las amortizaciones adelantadas, el ritmo se aceleró desde el 2,3% del primer trimestre (unos 11.500 millones abonados) hasta el 3,2% del último (16.090 millones), porcentaje que se repitió entre enero y marzo de 2023 (16.100 millones). En total, las familias destinaron el año pasado unos 54.700 millones a amortizar sus hipotecas, una cantidad superior a la nueva financiación para la compra de vivienda concedida por las entidades (unos 54.000 millones). En consecuencia, la cartera hipotecaria de la banca comenzó a reducirse hace justo un año. Y a un ritmo creciente: en el segundo semestre del año pasado bajó en 3.838 millones, mientras que entre enero y marzo de este año se redujo en 5.711 millones, hasta los 493.705 millones. 

Sin comisiones

Los bancos confirman esta tendencia. "Muchas familias con ahorros han acudido a sus entidades a preguntarles cuánto necesitaban amortizar anticipadamente de sus hipotecas para que las cuotas les quedasen más o menos igual a pesar de las subidas del euríbor. En las grandes ciudades, donde el importe de los créditos es más elevado, han podido hacerlo básicamente las familias con más ahorros y rentas más altas. Pero en el resto, digamos que del tamaño de Zaragoza para abajo, es un proceso que ha podido ser más generalizado", indican fuentes financieras. 

El proceso se ha visto favorecido por el acuerdo alcanzado por el Ministerio de Economía y la banca el pasado noviembre para que los clientes no tengan que pagar comisiones por las amortizaciones anticipadas de hipotecas variables durante 2023 (en las fijas no es legalmente posible salvo que cause una pérdida al banco, algo que no sucede cuando los tipos de interés han subido como acontece actualmente). Cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo también es gratuito este ejercicio.

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