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EL IMPACTO DEL ANTEPROYECTO DE REFORMA DE LA LOTUP EN CASTELLÓN

El urbanismo sale del letargo

La reforma de la ley autonómica ‘legaliza’ viviendas en suelo no urbanizable diseminadas en marjales y el campo; y facilita a los ayuntamientos revertir el suelo de PAI estancados; o bien asumir la urbanización o cambiar el uso de un solar abandonado

 

Viviendas alegales 8 Plantea una urbanización blanda, que dote de alcantarillado pero sin impactar en el paisaje. - MEDITERRÁNEO

NOELIA MARTÍNEZ
21/05/2017

Renacer o dejar morir. Con el anteproyecto de reforma de la ley de Ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (LOTUP) la Generalitat da un golpe en la mesa y plantea activar las soluciones a los peores efectos que se arrastran del boom inmobiliario en la Comunitat

Deja en manos de los ayuntamientos --bajo ciertos condicionantes-- atajar los solares abandonados (edificando, revirtiendo el uso, etc.); la inseguridad jurídica de viviendas alegales del campo y marjales (con urbanización blanda y soluciones para casas aisladas); o PAI fantasma residencial, golf o industrial, sin iniciar o a medio urbanizar (para decidir si se revierten o prorrogan para arrancar).

Otro eje será el informe de rehabilitación de las viviendas antiguas, ya obligatorio por la ley estatal para inmuebles de más de 50 años, pero cuyos plazos de ITV se concretan, en base al año de construcción, y asumiendo todo el control del cumplimiento la Generalitat, que también toma la batuta ante grandes proyectos estratégicos, que pasarán por les Corts; y liquida al agente urbanizador privado, a favor del público. En todo caso, la reforma contará con aportaciones y «en breve se anunciará en el DOCV y se enviarán notificaciones a quienes aparecen como interesados en la tramitación».

Aparejadores: una ley clara que no retrase los trámites

A la vista del borrador, el presidente del Colegio de Aparejadores de Castellón, Alfredo Sanz, abogó por aprovechar la oportunidad de una ley sin ambigüedades, «con un texto legal que evite cualquier indefinición y no deje lugar a interpretaciones contradictorias según el departamento y retrase tramitaciones. La máxima transparencia es vital».

Sobre la figura del agente urbanizador, Sanz apuntó que «se han cometido abusos con el pequeño propietario, en situación de indefensión; pero en otros casos sí ha sido positivo y ha creado riqueza y empleo en un municipio». En su opinión, para que la Administración tome la gestión directa del urbanismo, «deber tener medios que no tiene. Debería ser una colaboración público-privada y, sobre todo, concreta, para no crear atascos burocráticos».

Más inspecciones para prevenir las infracciones

El abogado urbanista castellonense Vicente García-Nebot, opinó que «para muchos PAI industriales o residenciales que se han quedado a medio hacer en Castellón, será fundamental la gestión directa». García-Nebot consideró que la revisión de la LOTUP «puede tener un impacto bueno para el medioambiente y el patrimonio». Ante los casos de viviendas alegales (construidas antes del 2015 en suelo no urbanizable y sin sentencia judicial, como en las marjales de Nules-Burriana o Castellón, que aparte tiene su plan especial), citó que la alternativa de «minimizar el impacto territorial y ambiental» con su legalización es positiva. «Es un paso importante, no es un punto y final, pero casi, cuando muchas administraciones estaban mirando a otro lado», sentenció.

Así, a dichas zonas se les dotaría de alcantarillado con una urbanización blanda y sin impacto en el paisaje, frente al derribo. Ahora bien, cara a construcciones futuras, no hay ese trato ya y, en opinión del letrado, «deberían fomentarse convenios entre ayuntamientos y Generalitat para intensificar inspecciones y acabar con las construcciones sin licencia, demoliendo en cuanto se inicia la infracción».

Regular miles de viviendas ‘alegales’ diseminadas

En la Comunitat, se estiman entre 250.000 y 400.000 viviendas alegales. Ante esto, se modificarán los artículos 210 y siguientes. «No se trata de crear nuevos suelos urbanos o urbanizables, sino un régimen especial para suelo no urbanizable que, sin cambiar su clasificación, debe paliar los efectos de la alegalidad: con depuración de aguas residuales, adecuar el entorno con un estudio de integración paisajística o facilitar mínimos servicios, pero sin opción de ampliar o edificar otras», explicó la Conselleria.

En función de la densidad de viviendas en una zona, la actuación será conjunta a con plan especial y programa de actuación (tres o más casas por hectárea) o una individual vía licencias de minimización de impactos si la densidad es inferior a la referida. Castellón tiene su plan especial de Marjalería y la situación varía si la vivienda está en suelo urbano o en no urbanizable.

Mecanismos frente a PAI Fantasmas e inventario

Con el nuevo artículo 165 bis se facilitan herramientas a los ayuntamientos para desbloquear supuestos PAI iniciados y vigentes, pero con problemas en su finalización; o por caducados o que precisen armonizar su realidad física y jurídica. Si el consistorio ve la actuación viable, puede impulsar la obra y mantenerlo como suelo urbanizable o urbano. Y lo mismo si se ha reparcelado el terreno: si la obra está en fase incipiente se podría continuar o revertir, con una reparcelación inversa; y si está ya avanzada, lo razonable, para la Conselleria, sería finalizar la urbanización por fases. Para conocer los casos exactos, la Generalitat realizará un inventario de la situación de los suelos urbanizables.

Dar uso a los solares y PAI industriales abandonados

Solares sin edificar más de seis años y edificios a rehabilitar existen en la mayoría de los municipios. «El boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI dejó muchos solares vacíos y actuar en todos es poco realista. La LOTUP prevé que sean los ayuntamientos quienes identifiquen los ámbitos preferentes. De ahí, pueden declarar incumplimiento del deber de edificar y sacarlo a convocatoria en un concurso público», indicaron.

¿Qué pasa con grandes PAI como Marina d’Or Golf?

La Conselleria recordó que es un PAI «anulado por sentencia del Tribunal Supremo en la parte de Cabanes. Ejecutarlo precisará la aprobación de un nuevo programa adecuado a la LOTUP, según cuando se inicie. Así, sería el ayuntamiento de Cabanes y, en su caso, el de Orpesa, el que debería iniciar, promover e instruir la modificación del planeamiento y, en esos nuevos términos, desarrollar el Programa de Actuación Integrada».

Inversión estratégica supramunicipal, en les Corts

Se potencia que los ayuntamientos impulsen Proyectos de Inversión Estratégica Sostenible (PIES) frente a las antiguas ATE. El Consell, para autorizarlas, precisa mayoría absoluta de les Corts. Debe ser «estratégico, con trascendencia sobre la economía, medioambiente, territorio y sociedad».