Los tipos de interés amenazan la construcción de vivienda en alquiler asequible: "Tenemos un problema muy grande"

El sector inmobiliario comienza a alertar del problema que supone la subida de tipos de interés para el desarrollo de los proyectos de vivienda en alquiler asequible que están poniendo en marcha las comunidades autónomas de la mano de empresas privadas.

Para entender estos proyectos hay que remontarse hasta 2021. En ese año, salieron adelante los dos primeros planes de colaboración público-privada de dos administraciones: Habitatge Metròpolis Barcelona (Ayuntamiento y Área Metropolitana) entró en sociedad con Cevasa y Neinor Homes para construir 4.500 viviendas y la Comunidad de Madrid adjudicó a Avalon Properties (propiedad del fondo nortearicano Ares) y a Culmia la promoción de más de 5.200 unidades.

¿En qué consisten estos planes? Las administraciones movilizan suelos de su propiedad sin edificar y se los entregan a compañías privadas, que construyen pisos destinados a alquiler a precios previamente fijados y limitados por la administración. Estas empresas cobran las rentas durante un amplio periodo -de 45 a 75 años- momento en el que los inmuebles revierten al patrimonio público.

Esta fórmula permite a comunidades y ayuntamientos ampliar la oferta de alquiler a precios por debajo de mercado sin tener que ejecutar partidas de sus propios prespuestos. Sin embargo, para que el modelo funcione la parte privada tiene que recibir una rentabilidad que se ajuste al riesgo del proyecto, a priori, bajo. Normalmente, en este tipo de planes, el retorno que obtiene el adjudicatario oscila entre el 4% y el 6% anual. En un entorno de tipos de interés al cero, donde se financia aproximadamente el 70% del coste de los proyectos, los números salen y así ha ocurrido hasta ahora.

La subida de los tipos pone en peligro la colaboración público privada

Desde 2022, el Banco Central Europeo cambió su política monetaria, elevando las tasas de interés desde el 0% hasta el 4%, que ha disparado el coste de la deuda y, por ende, de la financiación en el sector inmobiliario. Sin ir más lejos, Culmia y Avalon Properties cerraron la financiación de sus primeros suelos del Plan Vive de la Comunidad de Madrid ligeramente por encima del 1%, algo impensable actualmente.

Francisco Pérez, consejero delegado de la promotora Culmia, que se ha adjudicado ya la construcción de 3.700 pisos, se hizo una pregunta durante las recientes jornadas inmobiliarias de ElEconomista: "¿Invertirá algún fondo en alquilar durante 65 años lotes de vivienda asequible que dan una rentabilidad del 4,5% cuando el coste financiero es al 4%? No. ¿Va a entrar capital internacional, como ya ha pasado, para meterse en estos paquetes a largo plazo? No. Tenemos un problema muy grande. Me gustaría que todos los proyectos fuesen de colaboración público-privada, pero no funcionan". Este comentario fue secundado por Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor.

Garantizar la rentabilidad o topar el interés de los préstamos

La sugerencia del consejero delegado de Culmia es equiparar el alquiler residencial a las infraestructuras: "Habrá que diseñar la vivienda asequible como están preparados los fondos de infraestructuras en el mundo. Yo invierto, la administración me deja un margen por si hay problemas de coste y me garantiza una rentabilidad, por ejemplo, un 5%. Si logras un retorno del 4,5% con los alquileres, esa diferencia la cubre la administración".

Otra opción, más comentada, es un acuerdo entre las entidades financieras y el Estado para poner un precio concreto a los préstamos vinculados al desarrollo de pisos en alquiler en colaboración público-privada. El propio Francisco Pérez cree que "hay que empezar a pensar que hay que subsidiar tipos de interés". En esta línea, Miguel Palmero, fundador de Libra Gestión de Proyectos, en una entrevista con EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica, señaló que, "dentro de la política de vivienda, el dinero puede servir para ajustar tipos de interés: para promover, el Estado debería articular alguna fórmula para ajustar los tipos de interés con el fin de no encarecer el producto".

Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (ACPE), ve estas medidas con buenos ojos para que no se frene la creación de vivienda asequible: "Tenemos una emergencia y hay que poner muchas viviendas en el mercado a corto plazo". "Las administraciones tienen que tener en cuenta que, con esa rentabilidad, no salen los números. Otra medida positiva sería bonificar toda la cadena de tasas e impuestos: ICIO, IBI y licencias. Es una ayuda y no supone una salida de capital de la administración, solo ver mermados los ingresos; pero sino, la otra opción, es no ingresar nada", añade.

El Gobierno pone en marcha 4.000 millones de euros

En abril de este año, el Gobierno anunció que, en los próximos meses, movilizará 4.000 millones de euros con cargo al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para financiar la construcción de vivienda en alquiler asequible. Estos fondos se ejecutarán a través del ICO, pero no se conocen los detalles: el interés de los préstamos, las condiciones o qué se entiende por vivienda asequible. La parte positiva es que, frente a los anteriores 1.000 millones que solo eran promotores públicos, estos 4.000 millones podrán ser adjudicados a empresas privadas.

La incógnita principal para que estos fondos europeos sean capaces de dar un impulso a los proyectos privados en suelos públicos es el tipo de interés. Desde el sector creen que se fijará al interés legal del dinero, actualmente en el 3%. La realidad es que, aunque es más bajo que el que ofrece la banca para este tipo de desarrollos, no están a un precio de derribo.