¿Eres de Abu Dabi o Singapur? Seguramente el fondo soberano de tu país quiere comprar un hotel en España

2023 no está siendo un buen año para la inversión inmobiliaria. Según las diferentes consultoras que operan en el mercado nacional, los volúmenes han caído alrededor de un 50% en lo que va de ejercicio, con respecto al mismo periodo de 2022. Sin embargo, hay un tipo de activo que está sorteando este periodo de baja actividad por la subida de los tipos de interés, los hoteles.

Entre enero y septiembre se han cerrado operaciones inmobiliarias en el segmento hotelero por valor de 2.200 millones de euros, solamente un 7% menos que el año pasado, según datos de la consultora CBRE. Esta inversión ha estado liderada, en un 75%, por fondos de inversión internacionales, concretamente el 34% soberanos y el 27% institucionales. A día de hoy, incluyendo también octubre (con datos provisionales), se han superado ya las cifras registradas en 2022, que cerró en 3.279 millones, según los datos que maneja la firma de consultoría Colliers. 2023 será, como mínimo, el tercer mejor año de la serie histórica, solo por detrás de 2018 y 2017, años en los que, entre otras operaciones, se cerró la compra de Blackstone a Hispania por 2.000 millones.

Hasta la semana pasada se contabilizaban tres operaciones de relevancia, dos de ellas protagonizadas por el fondo soberano de Abu Dabi ADIA: pagó 600 millones de euros por 17 hoteles repartidos por toda España, hasta ahora propiedad de los fundadores de la cadena Tryp, y alrededor de 250 millones por el 51% de Proyecto Calviá Beach, un complejo de siete hoteles en la localidad mallorquina de Magaluf, una participación que ostentaba el fondo Avenue Capital. La tercera operación, dentro del segmento de los hoteles de lujo, la protagonizó la familia saudí Olayan, que adquirió el Mandarin Oriental de Barcelona por un precio por encima de los 200 millones. Tres operaciones que suman más de 1.000 millones en las que el protagonista era el capital árabe.

Sin embargo, la pasada semana se conocía otra inversión de calado más, en este caso protagonizada por otro fondo soberano, el de Singapur GIC. Este vehículo, uno de los que más presencia tiene en España de sus características, compró a Blackstone el 35% de Hotel Investment Partners (HIP), el mayor propietario de hoteles del país, con 59 activos, principalmente en Canarias y Baleares. La operación, según publicó el diario económico norteamericano Financial Times, ronda los 1.400 millones de euros, elevando la inversión de los fondos soberanos en el sector hotelero patrio por encima de los 2.000 millones, una cifra que, según Laura Hernando, directora general de hoteles en la consultora Colliers, es "una tendencia natural" porque "España es un mercado que ya ha alcanzado su madurez, que ha conseguido el refrendo internacional por ser un destino seguro, con buenas infraestructuras, seguridad jurídica y ubicaciones únicas".

¿Por qué los fondos soberanos compran hoteles en España?

Víctor Casarrubios, socio del área de Real Estate de la firma legal internacional Fieldfisher, explica por qué este año los fondos soberanos están siendo los grandes protagonistas. "España siempre ha sido un país receptor de inversión de los fondos soberanos. 2022 fue un año récord y este año vamos por el camino. Hay varias razones: están implementando estrategias de diversificación en inmobiliaria y tecnologías, además de que en un contexto de incertidumbre y encarecimiento de los costes de financiación, son inversores que van a pulmón y tienen ventaja".

Según Jorge Ruiz, director del departamento de hoteles en España en la consultora CBRE, en el caso de los fondos árabes, están comprando hoteles "porque están diversificando sus carteras por el agotamiento de los combustibles fósiles que se plantea en el horizonte", lo que les "está empujando a realizar inversiones en otra tipología de activos", entre ellos el sector inmobiliario y hotelero, que "ofrece rentabilidades atractivas". En el caso de Olayan, han ampliado su cartera de hoteles de lujo con el Mandarin de la Ciudad Condal, el hotel homólogo al que ya tenían en Madrid, el Ritz.

En el caso de la inversión de GIC, Víctor Casarrubios, señala: "Su inversión tiene mucho sentido dentro de su estrategia inmobiliaria en España. Están presentes en todo tipo de activos, oficinas, residencial y logístico, además de hotelero de lujo, y tenía sentido que diversificasen dentro del segmento vacacional". La directiva de Colliers resalta también que Blackstone, socio mayoritario de HIP, suele ser un aliado clave en las inversiones del fondo soberano del país asiático. Tampoco es la primera operación de estas características de GIC, que ya hizo su primera incursión el pasado año, con la compra de la cadena griega SIG.

A grandes rasgos, según Víctor Casarrubios, los fondos soberanos buscan inversiones a partir de 100 o, incluso, 200 millones de euros, algo con lo que está de acuerdo el portavoz de CBRE. "Estos tickets tan altos solo pueden invertir en complejos hoteleros muy bien ubicados y de lujo o en porfolios de activos. Además, al ser un sector resiliente cuesta más porque están en el foco de todos los jugadores del mercado", señala el socio de Fieldficher. Jorge Ruiz apunta a que este tipo de capitales buscan complejos de cuatro o cinco estrellas, "el segmento alto del mercado", de tipo urbano o vacacional.

¿Hay caído de precios de los hoteles por los tipos de interés?

El último de año, la subida de los tipos de interés ejecutada por el Banco Central Europeo ha desajustado las pretensiones de precio de los vendedores de activos y lo que estaban dispuestos a pagar los compradores, en el sector inmobiliario en general. Sin embargo, en concreto en el mercado hotelero, los tres expertos entrevistados resaltan que en el segmento hotelero no ha habido grandes ajustes de precios.

Laura Hernando apunta: "¿Han caído precios? Puede haber habido ciertos ajustes de forma ligera, pero no ha sido el motivo de que haya habido tantas transacciones. El sector tiene vientos de cola a nivel macro y fundamental. Los fondos no están esperando a que haya caídas de precios, sino que el activo crezca en creación de valor".

Por su parte, Jorge Ruiz señala: "El mercado hotelero es el que menos ha corregido en precio en comparación con otros sectores. Los inversores están buscando diversificación y beneficiándose os fundamentales del sector turístico en España, que son muy sólidos". En la misma línea, Víctor Casarrubios concluye: "En hoteles no se han ajustado precios y, en general, sigue habiendo una diferencia de expectativas entre compradores y vendedores".