El mercado de la vivienda usada en Castellón, y en especial el de los pisos chollo o de peor calidad, es uno de los que resultará más afectado por los cambios en el impuesto que paga el comprador de un inmueble de segunda mano (de transmisión patrimonial), o quien recibe una herencia o donación (de sucesiones o donaciones).
Así lo estiman expertos e inmobiliarias de Castellón, que señalan que sus clientes ya les preguntan porque «han oído campanas» sobre el nuevo cálculo fijado por el Gobierno para tributar que se aplica desde el 1 de enero de este 2022 y que toma como base un nuevo criterio: el valor de referencia del Catastro (que cada cual puede consultar en la web). «En una misma finca, el Catastro puede considerar que, a efectos de pagar impuestos por su compra, tiene el mismo valor un piso de 20 años sin reformar y con vistas al callejón, que el que da a la avenida y se ha remodelado. Y en el caso del más viejo, se pagará mucho más que por su precio de venta», declararon los API.
Sin visita del perito
Ya no se hará tampoco visita del perito para comprobar el valor real del piso --no el de referencia--, así que los expertos prevén que, dada la posibilidad de recurrir aportando pruebas, se abra la puerta a un aluvión de reclamaciones en los próximos meses. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Castellón (Coapi), su presidente, Francisco Nomdedeu, coincidió en que todo es reciente pero el sector estima que, en especial, va a afectar «a quien adquiría un piso para invertir, para alquilar luego o reformar y vender. En ese caso, si tiene que pagar más impuestos al comprar, la ganancia no será igual y se lo va a pensar más. También ocurre en el caso de fondos que compran paquetes de pisos de los bancos. Muchos de ellos son viejos y se puede producir ese desajuste».
Es el mercado nº1 al liderar la oferta
Las operaciones de compraventa de pisos de segunda mano, además, suelen ser las predominantes en la provincia de Castellón, puesto que «la oferta es superior a la vivienda nueva», indicó Nomdedeu. Tras la época de la burbuja inmobiliaria se vendía más vivienda nueva y, en Castellón, por ejemplo, en 2008 (en el periodo de enero a septiembre), se adquirieron 2.383 pisos de segunda mano, el 25% del conjunto, de 9.603. Pero sin ir más lejos, en el reciente 2021, para los mismos meses, la situación dista mucho: la usada domina claramente y se cifran en 8.121 transacciones, casi el 90%, de las 9.035 totales.
Diversa casuística
Los casos que se van a presentar, en opinión del sector inmobiliario, serán diversos, pero en su mayoría penalizarán al comprador. «Puede darse que un piso con más valor por sus características (ej. la distribución) pague lo mismo de impuestos que otro peor y, por tanto, abone por debajo de su valor real», analizó.
Además, recordó que antes de este 2022, la Agencia Tributaria Valenciana siempre podía revisar los precios del impuesto de transmisión de compraventas. «Si había una tasación hipotecaria superior al valor real por el que se vendía el inmueble, la Conselleria se podía acoger también a la hora de fijar el impuesto más adecuado al más alto», matizó el agente.
Consulta on line
Los datos de cada propiedad son privados, pero el dueño del piso puede consultar el valor de referencia que le ha adjudicado el Catastro. Eso sí, desde el 1 de enero, pues antes los asesores fiscales criticaron que no era posible el acceso en la web y lamentaron así no poder planificar el ejercicio fiscal de sus clientes.
Otro punto de vista lo aporta la registradora de la propiedad en Castellón Cristina Martínez. «Esta modificación normativa no afecta al valor catastral, que es el mismo, por lo que no es acertado hablar de catastrazo. Lo que hace es introducir un nuevo valor, el de referencia catastral, que servirá para fijar la base imponible de dos impuestos (transmisiones; y el de donaciones y sucesiones)», matizó. Al tiempo, Martínez aclaró que «el objetivo es fijar un valor cercano al de mercado sin superarlo y, para ello, en principio, se aplicará un factor de minoración». En cualquier caso, la profesional relató que «acaba de publicarse y, ciertamente, desde el 1 de enero se han presentado muy pocas compraventas en los registros. Quizás por bajas del covid o porque a finales del 2021 se adelantaron operaciones para esquivar cambios normativos y fiscales, lo que ocurre cada año. O puede ser que esta nueva normativa demore compraventas previstas, sobre todo en casos con un precio pactado menor al de referencia, pues ahí el coste fiscal es mayor», concluyó.
