El valor total de los inmuebles urbanos cae en Castellón 2.915 millones en 10 años
Las reformas municipales para adaptar los datos catastrales a los de mercado son la principal causa
El Colegio de Agentes Inmobiliarios ve el descenso como un efecto rebote tras la burbuja del ladrillo
Imagen aérea de la ciudad de Castelló, que acapara la mayor concentración de bienes inmobiliarios de naturaleza urbana de la provincia por su tamaño / Mediterráneo
No son los precios de mercado, pero sí la única medida oficial de cuánto valen edificaciones y solares de naturaleza urbana en territorio castellonense --y en el resto de España--. La Dirección General del Catastro ha publicado ya los datos correspondientes al último ejercicio económico, unos números que, comparados con los de hace una década reflejan una caída del valor catastral urbano en Castellón cercana a los 3.000 millones de euros, lo que representa un recorte de casi el 8% sobre los 37.528 millones que sumaba en 2013 el total de los inmuebles.
Ahora, ese precio que marca el catastro, que suele estar por debajo del real del mercado y que influye de forma decisiva en el cálculo de impuestos como el que grava los bienes inmuebles (IBI) se queda en 34.613 millones de euros.
Vista aérea del término municipal de Burriana / Mediterráneo
La comparativa entre 2013 y 2023 desvela, además que el valor de las construcciones, en estos momentos de 18.190 millones de euros, caen en el periodo el 5,9%, es decir, 1.152 millones. Esta disminución presenta un ritmo menor que la caída en la valoración de los solares urbanos, que se acerca a un 10%, absorbiendo en términos absolutos 1.763 millones del total provincial.
Causas cruzadas
¿Por qué pierden valor las propiedades urbanas de la provincia? El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), Francisco Nomdedeu explica que las causas son varias y se cruzan hasta llegar al resultado final.
El principal motivo obliga a volver la vista atrás hasta el boom inmobiliario vivido hasta el año 2008, cuando estalló lo que ya era una gran burbuja que había incrementado los precios de mercado, pero también los valores catastrales de forma que se demostró artificial tras el estallido que hundió el sector de la edificación.
Vista aérea de la ciudad de Vila-real / Mediterráneo
Por tanto, explica Nomdedeu, de forma progresiva muchos ayuntamientos, que son los que tienen la capacidad de solicitar cambios en los valores oficiales del catastro siguiendo largos procesos que se prolongan durante más de un año, han ido tramitando bajadas en las ponencias de valores, las que establecen los índices para medir el precio oficial de un edificio o un solar urbano.
Objetivos
El objetivo de estas medidas ha sido ajustarse en la medida de lo posible al valor real de compraventa, si bien siempre suele ser más bajo el que fija el Catastro.
Se ha tratado de corregir la anomalía inédita que se vivía durante la crisis del ladrillo, que no pocos inmuebles fueran más baratos en el mercado real que según el valor catastral, por lo que pagaban impuestos como el IBI_con cantidades anormalmente altas.
Una imagen aérea de parte del término municipal de Benicàssim / Mediterráneo
Otros procesos que han influido para que la cotización del conjunto de bienes inmuebles castellonenses haya perdido casi 3.000 millones en una década tiene que ver con los cambios de calificaciones del suelo. Francisco Nomdedeu cita como ejemplos de estas situaciones aquellas en las que un terreno considerado urbanizables y valorado casi como urbano ha pasado a considerarse oficialmente como rústico, de manera que se ha hundido su valor de mercado.
Cambios de calificación
Uno de estos supuestos se ha producido en la capital, si bien también en otros municipios, con la aprobación del nuevo Plan General en noviembre de 2022 después de catorce años sin una norma legalizada. En la norma ahora en vigor se protegió a través de la retirada de la calificación de suelo urbano y, sobre todo, urbanizable a zonas en las que se había llegado a programar la urbanización, pero sin que se ejecutara.
El ‘precio’ catastral no sube en ningún municipio provincial
En este 2024 los cambios en el valor catastral de los inmuebles urbanos pasan de largo por Castellón, ya que el pasado 1 de enero entraron en vigor modificaciones en varios municipios ubicados únicamente en las provincias de Madrid, Barcelona, Zaragoza, Burgos, Salamanca, Almería y La Rioja.
Según los números de la Dirección General de Tributos, esos cambios afectan a los valores catastrales de casi 94.000 inmuebles urbanos (viviendas, locales de ocio, suelos sin edificar…), aunque solo en algunos casos la revisión será a la baja, si bien siempre se trata de alteraciones de lo establecido que buscan un mayor equilibrio con los precios reales del mercado.
En el caso del territorio castellonense, lo que se conoce como las ponencias de valores --los precios catastrales-- permanecerán sin modificaciones con respecto a 2023. Sí hay diferencias en lo que se refiere, por ejemplo, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se basa para su cálculo en el valor catastral, en algunas localidades, como es el caso de la capital, con una rebaja del 4% del índice que se aplica.
Igualmente, l’Alcora ha optado por recortar la presión de este impuesto, en su caso en un 10%. Por su parte Benicàssim decidió la vía contraria, es decir, subir el IBI este año, con el argumento de que se había mantenido en los tipos más bajos que permitía la normativa durante la legislatura marcada por la pandemia.
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